3月14日上午，在十一屆全國人大五次會議閉幕后舉行的記者會上，溫家寶總理表示：“現在我可以明確地告訴大家，房價還遠遠沒有回到合理價位。因此，調控不能放松。如果放松，將前功盡棄，而且會造成房地產市場的混亂，不利于房地產長期健康和穩定發展?！碑斎帐毡P時，中國房地產板塊下跌5.25%，成為近一段時間跌幅最為“慘烈”的交易日之一。在隨后中國某金融網站所做的一份調查中，有接近82%的被調查者認為，溫家寶總理表態是房地產股當天直線下跌的主要原因；另有超過65%的被調查者選擇“近期不會投資房地產板塊”。
對此，有分析人士指出，房地產股在官方表態后下跌實屬“意料之中”：這打破了人們自今年以來對房地產宏觀調控可能“放松”的猜想。那么，從長遠來看，被業內稱為“限購令”的中國房產市場行政調控手段還要持續多久？這個問題更加引人關注。
一、“限購令”的起源及主要內容
“限購令”是在2010年4月30日北京市政府出臺《北京市人民政府貫徹落實國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》（“京12條”）中明確提出的：從2010年5月1日起，北京家庭只能新購一套商品房，購房人在購買房屋時，還需要如實填寫一份《家庭成員情況申報表》，如果被發現提供虛假信息騙購住房的，將不予辦理房產證。這是全國首次提出的家庭購房套數“限購令”。此前的13天，國務院出臺了《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（“國十條”）。2010年9月29日，國家有關部委出臺“新國五條”，其后，更多城市相繼推出了“限購令”。
中央政府可在住房與城鄉建設部指定的40個重點城市統一實施基本限購令：各城市本地戶籍與持人才居住證家庭，最多限擁有兩套住房；外地戶籍和境外人士最多限擁有一套；兩次購房時間需相隔兩年以上；禁止公司購房。
基本限購令符合絕大多數家庭的居住、投資需求，與一些城市的購房入戶政策也不沖突，且不會阻礙住房租賃、度假物業市場發展。在人口大量流入、土地供應相對緊張的北京、上海等城市，可附加實施外來人員一年等候期制度，即外地和境外居民，須提供至少一年的納稅或社保證明后才能購買。限購令簡單易行，其實施主要依賴各城市房管部門的房地產產權登記和網絡簽約兩個信息系統，不需全國聯網。
長期限購后，需求主力必然回歸中間階層，房價也會回歸到收入可支撐的水平，地方政府可通過土地供應、公積金的松緊等政策靈活調整供求，諸如以下的其他手段可重歸市場化。
（1）取消商業銀行的差別化信貸，并通過住房公積金貸款的低利率、低首付、提高貸款上限，支持中間階層置業?，F行的差別化信貸政策違背商業銀行的逐利本能，必須靠銀監會三令五申才可實施，而限購令可基本禁絕利用信貸資源炒房和過度投資的行為。央行、銀監會可根據全國宏觀調控需要規定按揭首付和利率的底限，由商業銀行在此基礎上，按風險管理要求因地制宜、因時制宜、因戶制宜地發放按揭。（2）取消限價房，逐步取消經濟適用房。中產階層可購買性價比更好的新建或二手商品住宅；住房保障體系從“以售為主”轉向“租售并舉”，將來可轉向“以租為主”直至最終取消經濟適用房。（3）原用于調整供應結構、抑制地價的90/70和中小套型、中低價位普通商品房用地可以取消。國有土地出讓繼續堅持市場化改革方向，盡量減少易導致暗箱操作的綜合評標。
由此可以看出，“限購令”是在特定歷史條件下出臺的特殊政策，隨著相關配套政策措施的深化，中國房市必將回歸到以市場調控為主、宏觀調控為輔的合理軌道。筆者認為，這也是“限購令”退出歷史舞臺的必然性之所在。
二、對“限購令”的經濟學思考
價值規律（Law of Value）是商品生產和商品交換的基本經濟規律，即：商品的價值量取決于社會必要勞動時間，商品按照價值相等的原則互相交換。價值規律包含兩層基本含義：首先，價值規律是商品經濟的基本規律，但并不是商品經濟中唯一的經濟規律，商品經濟中有許多經濟規律，價值規律是基本的規律；其次，價值規律作為商品經濟的基本規律，同其他任何規律一樣，是客觀的，是不以人的意志為轉移的。
實際上，商品的價格與價值相一致是偶然的，不一致卻是經常發生的。這是因為，商品的價格雖然以價值為基礎，但還受到多種因素的影響，使其發生變動。一般情況下，影響價格變動的最主要因素是商品的供求關系。在市場上，當某種商品供不應求時，其價格就可能上漲到價值以上；而當商品供過于求時，其價格就會下降到價值以下。同時，價格的變化會反過來調整和改變市場的供求關系，使得價格不斷圍繞著價值上下波動。價格圍繞價值上下波動正是價值規律作用的表現形式。商品價格雖然時升時降，但商品價格的變動總是以其價值為軸心。另外，從較長時期和全社會來看，商品價格與價值的偏離有正有負，可彼此抵消。因此總體上商品的價格與價值還是相等的。
1．“限購令”就相當于揚湯止沸，不太適合長期發揮作用
在一個套利和投機主導的市場里，價格的波動會在很大程度上違背價值規律：價格越是漲，買的越多；這樣反過來就是說：價格越是跌，買的越少。這就是一個買漲不買落的市場、典型的投機市場。不得不指出，目前中國房市中的投機可以說在各地已經非常嚴重，所以說不僅僅脫離了居民的家庭收入水平，而且導致了大量的資源浪費。這種情況對國民經濟已經造成嚴重的危害，對價格體系、產業體系、人民的消費，構成嚴重危害，而且有可能造成嚴重的社會危害。
2．“限購令”在很大程度上違背了市場價值規律
從某種意義上說，因為“限購令”在很大程度上違背了市場價值規律，是計劃經濟下的產物，本來由市場來完成的調節，改為行政命令的方式來執行。就此，有學者認為，“限購令”是一種歷史的倒退。在本文中，筆者不對此觀點作任何評論，但是，“限購令”的確給市場提供了這樣的一個信息：那就是房子的供應要遠遠小于需求，這為房價的再次上漲埋下了伏筆。
三、“限購令”的出路在哪里
今年全國“兩會”期間，全國政協委員、中國銀聯董事長、中國人民銀行原副行長蘇寧提出，近年來房價上漲過快主要是由投資購房而不是自住需求推動，房地產調控應當限制此類投機性購房。他同時表示，政府可以考慮給二手房交易制定較高的稅率。此語準確地切中了中國高房價的要害。但是，筆者認為，要想從根本上解決中國房市居高不下的問題，必須強化多種配套措施，綜合運用“組合拳”的方式。
1．繼續完善保障性住房建設，切實解決中低收入群眾的住房問題
保障性住房是與商品性住房相對應的一個概念，保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房和政策性租賃住房構成。我國大力加強保障性住房建設力度，進一步改善人民群眾的居住條件，促進房地產市場健康發展。
2．進一步發揮房貸政策的作用
2011年以來，房地產市場投機投資型需求得到明顯遏制，多數城市房價漲幅回落，居民購房心理趨于理性，房地產市場逐步降溫。與此同時，市場調整過程中也出現了一些新情況和新問題。如部分商業銀行提高首套住房貸款利率，居民家庭購買首套普通自住房需求受到一定影響。因此，有必要繼續嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，嚴格執行二套房認定標準。保持首套房貸款政策穩定性，大力優化信貸結構。督促銀行業金融機構緊密盯防房地產貸款風險，加強動態監測分析和風險預警提示。加強存量房交易稅收征管，堵塞“陰陽合同”產生的稅收漏洞。
3．加快經濟結構戰略性調整步伐，使沉積于房市的大量資金逐漸有序退出
改革開放以來，中國經濟多年的高速增長為世界經濟注入了新的活力。但是，經濟增長背后的結構失衡問題也在不斷地暴露和顯現。今年的《政府工作報告》將國內生產總值預期目標已經調低至7.5%。這是近8年來我國國內生產總值預期增長目標首次低于8%。國內生產總值目標的下調，為全國各行業結構調整提供了空間。筆者認為，只有經濟結構趨向更加合理，大量沉積于房市的巨額資金才有暢通的流向。這不僅僅事關中國房市的長遠發展，更關乎中國經濟大發展的質量和水平。
四、小結
從支撐房地產市場發展的基本面來看，存在諸多有利因素，包括中國經濟持續增長的推動，中國農村的城鎮化進程、特別是由農村產業化經濟潛能釋放推動的內生城鎮化，在貨幣化分房以來被持續居高不下的房價收入比持續抑制的大量中等、中高收入群體的龐大的剛性需求等等?？梢灶A期，中國房地產市場的持續發展空間非常大。這些因素決定了房地產行業將在相當長時間內繼續保持其國民經濟的支柱產業地位。但是，房地產行業長期趨勢向好，并不意味著不會有無情的短期震蕩。中國房市要實現長期趨勢導向的良好發展，必須解決種種結構性的問題。另一方面，中國的房地產調控政策，應該遵循的原則是對市場干預最少、符合行業發展規律從而有利于長期穩定發展的政策體系。只有這樣，中國房市才能迎來真正的“春天”，“限購令”才會自動退出歷史舞臺。
