一、物業(yè)稅開(kāi)征的有利作用
1、可以有力的打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。因?yàn)椋飿I(yè)稅的開(kāi)征實(shí)際是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段的大部分稅費(fèi)轉(zhuǎn)移到了保有階段，這樣一來(lái)那些通過(guò)囤積房產(chǎn)來(lái)炒房的人將會(huì)因?yàn)槌钟械姆慨a(chǎn)付出高額的物業(yè)稅，就可以有效的抑制諸如此類房地產(chǎn)投機(jī)行為。
2、開(kāi)征物業(yè)稅可以優(yōu)化現(xiàn)行稅制。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制呈現(xiàn)出重流轉(zhuǎn)、輕保有，稅基狹窄、稅收流失大，計(jì)稅依據(jù)不合理，重復(fù)征稅嚴(yán)重，內(nèi)外稅制有別等缺陷。集多稅合一的物業(yè)稅，既可避免稅負(fù)不公現(xiàn)象，也能降低稅收成本、提高稅收效率。同時(shí)，稅收征管立法、執(zhí)法方面都相當(dāng)嚴(yán)格。使我國(guó)征稅方式逐漸規(guī)范，體現(xiàn)“寬稅基、少稅種、低稅率、嚴(yán)征管”（3）。
3、開(kāi)征物業(yè)稅可令地方財(cái)政收入“細(xì)水長(zhǎng)流”。在我國(guó)現(xiàn)行的國(guó)有土地批租制下，用地者需一次性繳納40～70年的大部分稅費(fèi)，地方政府往為了突出政績(jī)，增加財(cái)政收入，最大限度的出讓土地。然而土地資源是有限的，在地方政府竭澤而漁、丁吃卯糧之后，將面臨無(wú)地可批的窘?jīng)r，財(cái)政收入也將一落千丈，直接影響到地方政府正常運(yùn)轉(zhuǎn)。開(kāi)征物業(yè)稅，能夠?yàn)槠涮峁┏掷m(xù)、穩(wěn)定的稅收收入之源，并有利于土地的合理使用。關(guān)于物業(yè)稅是否替代土地出讓金也有一些爭(zhēng)議。筆者認(rèn)為，國(guó)家是所有土地的唯一供應(yīng)方，壟斷了全國(guó)的土地供應(yīng)市場(chǎng)?，F(xiàn)階段房產(chǎn)企業(yè)均是以招拍掛的形式來(lái)確定土地出讓金，從而取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)，因而土地出讓金的金額是不確定的是一種市場(chǎng)行為，而一旦以相對(duì)固定的稅率固定下來(lái)讓消費(fèi)者分期付款，那么這種定價(jià)則變成了行政行為。另外，如果以物業(yè)稅形式交納土地出讓金，那么開(kāi)發(fā)商又是憑什么取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)?一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)唯一的門欄被撤除，必然會(huì)形成土地需求與土地供給的巨大差距，土地利用率降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂。
4、開(kāi)征物業(yè)稅可以優(yōu)化我國(guó)現(xiàn)行稅制。不僅可以進(jìn)一步統(tǒng)一稅法，公平稅負(fù)，促進(jìn)平等競(jìng)爭(zhēng)，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用，還可以提升稅法級(jí)次，提高稅法的透明度。
二、國(guó)外模式下的物業(yè)稅不能降低房?jī)r(jià)
物業(yè)稅的征收，在理論上是能夠大幅度降低房?jī)r(jià)的，全國(guó)人大代表、重慶市政協(xié)副主席陳萬(wàn)志算了一筆賬：現(xiàn)階段涉及房地產(chǎn)的稅種有12項(xiàng)之多，收費(fèi)多達(dá)50項(xiàng)，這些稅費(fèi)占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%～40%（3）。如果物業(yè)稅征收后將相關(guān)稅費(fèi)分70年繳，則意味著占住宅成本約40%的相關(guān)稅費(fèi)，在銷售時(shí)只需失繳納1/70，下降了(70-1) /70=98·57%。表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了40%×98·57% =39.43%。以目前重慶主城房屋均價(jià)每平方米6000元的房?jī)r(jià)為例，屆時(shí)每平方米3549元即可盈利銷售。計(jì)算出的結(jié)果顯示房?jī)r(jià)顯著下降。但在實(shí)際操作中卻未必能夠達(dá)到政策目的。
1、在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，決定某種商品市場(chǎng)價(jià)格的關(guān)鍵因素并非成本，而是市場(chǎng)結(jié)構(gòu)及其供求關(guān)系。物業(yè)稅是否有益于抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)必須從供給和需求兩方面來(lái)進(jìn)行細(xì)致分析。也有專家在分析房?jī)r(jià)走勢(shì)時(shí)，以我國(guó)城市化水平會(huì)不斷提高，城市人口將占到總?cè)丝诘?0%以上為理由認(rèn)為需求會(huì)不斷增加，構(gòu)成對(duì)房?jī)r(jià)直上的強(qiáng)力支撐，這實(shí)際上是混淆了經(jīng)濟(jì)學(xué)上的兩個(gè)基本概念“潛在需求”和“有購(gòu)買力的需求”（4）。以國(guó)內(nèi)很多城市的房?jī)r(jià)和普通老百姓的收入比，相當(dāng)一部分潛在需求根本就不可能構(gòu)成有購(gòu)買力的需求。
2、我們必須認(rèn)識(shí)到，開(kāi)發(fā)商能夠以更低的價(jià)格提供房產(chǎn)并不意味著他們?cè)敢獠⑶覍?shí)際上會(huì)以更低的價(jià)格提供。開(kāi)發(fā)商的行為選擇取決于市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定的開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的博弈力量對(duì)比。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體體現(xiàn)為賣方市場(chǎng)的情況下，如果開(kāi)發(fā)商的強(qiáng)勢(shì)地位沒(méi)有改變，那種奢望通過(guò)降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)政府收費(fèi)、進(jìn)而降低房?jī)r(jià)的想法是不太切合實(shí)際的，只會(huì)進(jìn)一步提高開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)水平。
由此可見(jiàn)，如果只是單純的參照國(guó)外模式征收物業(yè)稅，政府的讓利，很可能最后落入開(kāi)發(fā)商的口袋，這樣對(duì)抑制房?jī)r(jià)沒(méi)有太大的作用，還可能使轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的物業(yè)稅，成為壓死駱駝的最后一根稻草。
目前我國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下，主要原因是投機(jī)性需求旺盛，潛在需求沒(méi)有得到有效釋放和滿足，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)“供不應(yīng)求” 的繁榮假象，而部分自住房沒(méi)有得到解決等問(wèn)題。
推出物業(yè)稅政策的重要目的之一是通過(guò)抑制投機(jī)性需求進(jìn)而抑制房?jī)r(jià)。所以，必須將投機(jī)房與自住房分開(kāi)，并對(duì)對(duì)“囤積”房地產(chǎn)等投機(jī)行為有力打擊，將投機(jī)性需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求，促使虛高的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性。
三、奢侈稅模式下物業(yè)稅的設(shè)計(jì)
1、奢侈稅的概念。在此，筆者想引進(jìn)一個(gè)概念：奢侈稅。奢侈稅，是NBA聯(lián)盟中的專業(yè)術(shù)語(yǔ)。指球隊(duì)的薪金總額如果超過(guò)工資帽，那么加上在工資帽基礎(chǔ)上設(shè)定的一系列額外條款總和就是奢侈稅的起征點(diǎn)，超過(guò)起征點(diǎn)部分的薪金將按照一定比例來(lái)支付聯(lián)盟罰金，這種罰金就被稱為奢侈稅。
將奢侈稅的概念套用在物業(yè)稅上，這樣物業(yè)稅的征收應(yīng)該設(shè)定一定人均面積的起征點(diǎn)，在這一起征點(diǎn)后所擁有的面積按照一定的稅率進(jìn)行征收，以增加超面積“囤積”的成本，這樣對(duì)以投資為主的炒房客和開(kāi)發(fā)商的沖擊最大，因?yàn)樗麄兂钟械姆康禺a(chǎn)越多，在保佑階段就要為此付出更多的物業(yè)稅，從而抑制投機(jī)需求。
2、起征點(diǎn)的設(shè)計(jì)。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局“2005年城鎮(zhèn)房屋概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)”中指出，全國(guó)人均住房面積為26.11平方米（5），各省市之間略有差異，以重慶為例，人均住房面積為30.68平方米，所以一個(gè)三口之家應(yīng)有住房面積為92.04平方米。如果超出此面積，就應(yīng)為超面積付物業(yè)稅。當(dāng)然，為了避稅，可能會(huì)有投機(jī)者增加戶籍上的人口數(shù)，但與此同時(shí)，此戶所有人不能再進(jìn)行二次住房的購(gòu)買，否則，同樣會(huì)因?yàn)槌娣e而付出物業(yè)稅。
因?yàn)楝F(xiàn)如今，以房產(chǎn)證來(lái)確定首次住房已不具備可行性，如果按照這種思路來(lái)征收物業(yè)稅，假離婚一定會(huì)出現(xiàn)，整個(gè)社會(huì)的誠(chéng)信將被破壞。而我國(guó)現(xiàn)行的戶口登記和管理制度已經(jīng)經(jīng)歷相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，資料比較齊全。以每個(gè)戶籍的人口數(shù)和人均住房面積加以抑制投機(jī)行為是個(gè)行之有效的方法。
3、物業(yè)稅如何調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)。關(guān)于奢侈稅模式下的物業(yè)稅怎樣降低房?jī)r(jià)，筆者在這里有個(gè)設(shè)想。首先，從源頭出發(fā)，既然物業(yè)稅替代了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的多項(xiàng)稅種，與此對(duì)應(yīng)的房產(chǎn)成本理應(yīng)降低，但不排除開(kāi)發(fā)商的逐利本質(zhì)。房地產(chǎn)交易之所以成立，是因?yàn)橘?gòu)房者有需求。在營(yíng)銷學(xué)中，需求可以用一個(gè)公式來(lái)表示：需求=購(gòu)買欲望+購(gòu)買力（6）。只有將房?jī)r(jià)控制在買者購(gòu)買力范圍內(nèi)，才能將潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)需求。有的人可能會(huì)質(zhì)疑，現(xiàn)在的房產(chǎn)無(wú)論多貴，都是皇帝的女兒不愁嫁，但是只要物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”變?yōu)椤皩?shí)轉(zhuǎn)”后，炒房投機(jī)者及“惜賣”的房產(chǎn)商都會(huì)因此付出不菲的物業(yè)稅。如果投資一套100平方米的商品房，以重慶主城區(qū)5422元/平方米的均價(jià)來(lái)算（7），假定3%的稅率，可以讓投資者每年為此付出16266元的物業(yè)稅。開(kāi)征物業(yè)稅增加了物業(yè)擁有者的持有成本，能夠有效地遏制住房市場(chǎng)上的炒房人，持有多套住房者的受益下降，就會(huì)主動(dòng)拋售房屋，由于市場(chǎng)上大量的閑置住房的出售或轉(zhuǎn)讓，物業(yè)稅也間接帶動(dòng)了二手房市場(chǎng)。一般百姓就會(huì)調(diào)整自己的開(kāi)支預(yù)期和購(gòu)房決策，更多考慮選擇適中的小戶型房子；而投資性購(gòu)房者就會(huì)從多投資多持有，改成少持有；開(kāi)發(fā)商他們也適應(yīng)這種需求結(jié)構(gòu)和需求量的調(diào)整，更多提供需求方要求的小戶型、低價(jià)位的房產(chǎn)，使置業(yè)投資和高檔豪華住宅需求受到一定壓制。同時(shí)也達(dá)到了集約利用土地的目的。
四、物業(yè)稅的開(kāi)征必須遵循以下原則
1、“簡(jiǎn)稅制，寬稅基”。簡(jiǎn)稅制，一方面要求對(duì)現(xiàn)行稅種從數(shù)目上進(jìn)行簡(jiǎn)并，另一方面也要求對(duì)現(xiàn)行稅制從內(nèi)容上進(jìn)行規(guī)范，包括稅率檔次的簡(jiǎn)化、稅收優(yōu)惠的減少和征納程序的簡(jiǎn)單化等內(nèi)容，這會(huì)大大減少稅收成本和提高征收效率，這也是數(shù)稅合一的有力依據(jù)。而寬稅基，一方面要求拓展征稅范圍，把應(yīng)該納入而沒(méi)納入的稅收調(diào)控的對(duì)象納入進(jìn)來(lái)；另一方面要求清理稅收優(yōu)惠，規(guī)范和壓縮見(jiàn)面稅項(xiàng)目。這樣有利于減少稅收流失，公平稅收負(fù)擔(dān)。
為了抑制房地產(chǎn)投機(jī)者而實(shí)現(xiàn)的物業(yè)稅將成為民眾生活支出的一部分，這對(duì)于首次住房及處于平均生活水平一下的民眾是不公平的。也有人提議說(shuō)劃定一塊免征區(qū)，但如何劃定將成為一個(gè)問(wèn)題。中國(guó)人口眾多，如果單純以首次住房，低保戶等來(lái)劃定，必將產(chǎn)生許多投機(jī)行為。因此必須把首次住房、舊房及農(nóng)村宅基地納入征收范圍。
當(dāng)然，這會(huì)產(chǎn)生對(duì)舊房會(huì)產(chǎn)生重復(fù)征稅的問(wèn)題。目前的買房人已經(jīng)承擔(dān)了政府批租后高昂的房?jī)r(jià)，政府事實(shí)上是一次性收取了70年的“物業(yè)稅”。如果將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)轉(zhuǎn)入物業(yè)稅，對(duì)所有的房地產(chǎn)一律按新稅法收稅，也就意味著重復(fù)計(jì)征（8）。而事實(shí)上，只要是首次住房，物業(yè)稅并不會(huì)占生活支出的多少，還是以一套100平方米的房屋計(jì)算，一個(gè)三口之家應(yīng)有住房面積為92.04平方米，超出的7.98平方米，7.98*5422*3%=1298，得出每年為超面積付出的物業(yè)稅為每年1298元。而且，舊房房?jī)r(jià)進(jìn)行折舊后普遍比新建成區(qū)的房?jī)r(jià)低。
同樣，在城鄉(xiāng)統(tǒng)一征收物業(yè)稅是十分有必要的。不僅是為了與國(guó)際接軌，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制，也克服現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制征稅范圍過(guò)窄。
2、“低稅率、嚴(yán)征管”。物業(yè)稅的目的是打擊投資性需求，還原正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)降低房?jī)r(jià)，有效地釋放民眾的潛在需求。而如果物業(yè)稅成為人們持有物業(yè)的負(fù)擔(dān)，讓居民“買得起、住不起”，過(guò)分影響了居民擁有自住房的愿望，形成不愿買房的形態(tài)，這也不是物業(yè)稅開(kāi)征的初衷。因此，稅率的設(shè)置必須針對(duì)全民現(xiàn)實(shí)情況來(lái)設(shè)定。嚴(yán)征管，即要求通過(guò)強(qiáng)化稅收征管來(lái)保證稅制改革順利實(shí)施到位，也要求稅制改革方案設(shè)計(jì)必須與我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理水平和稅收征管水平相協(xié)調(diào)，要具有較強(qiáng)的可操作性。
五、物業(yè)稅實(shí)施的條件
1、物業(yè)稅的征收，首先要有準(zhǔn)確可靠的稅基。由此需要培養(yǎng)一批房地產(chǎn)估價(jià)的專業(yè)技術(shù)人員。按房地產(chǎn)評(píng)估值征稅，能比較公平客觀的實(shí)現(xiàn)征稅，使多占有財(cái)產(chǎn)的納稅人多繳稅，少占有財(cái)產(chǎn)的少繳稅。同時(shí)，房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，有了可靠的稅基，也能有效的防止偷稅漏稅現(xiàn)象的發(fā)生。為保證數(shù)據(jù)的時(shí)效性，建議由省、自治區(qū)、直轄市人民政府認(rèn)定的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)每3年評(píng)估一次。
2、物業(yè)稅作為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的工具之一在操作技術(shù)上具有相當(dāng)難度，比如如何確定稅率才能對(duì)地方財(cái)政的正常運(yùn)作及人民生活造成較小的影響；稅率是否采取分級(jí)累進(jìn)制；對(duì)農(nóng)村宅基地征收物業(yè)稅后，如何對(duì)農(nóng)民實(shí)行補(bǔ)貼等。但是一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該是實(shí)際有效需求得到充分滿足，而投機(jī)需求得到一定程度的抑制，使房地產(chǎn)價(jià)格處于穩(wěn)定狀態(tài)，利用市場(chǎng)這雙無(wú)形的手進(jìn)行調(diào)節(jié)，使住房回歸消費(fèi)功能
六、結(jié)語(yǔ)
從上述分析可知，物業(yè)稅已經(jīng)達(dá)到“箭在弦上，不得不發(fā)”的時(shí)刻，而在開(kāi)征初期，勢(shì)必面臨一定困難，但不能知難而退，要攻堅(jiān)攻難，本著循序漸進(jìn)的原則，穩(wěn)步實(shí)施。
