摘要：本文闡述了稅收籌劃的基本含義及其重要性，分析了房地產開發行業特殊性，總結多年指導房地產開發企業財務管理的實踐，提出了房地產開發企業主要稅務籌劃要點，對房地產開發企業減輕稅負具有一定的借鑒作用。
關鍵詞：稅收籌劃 房地產企業
一、關于稅務籌劃的觀點分析
追求利潤最大化，是每個企業生產經營的直接動機和最終目的。生產經營成本的高低直接影響企業的利潤，而影響成本高低的因素有多個，其中稅收是非常重要的因素。稅收的無償性決定了稅款這種資金的流出不會有與之配比的收入，它是納稅人經濟利益的一種喪失。但依法納稅是企業應盡的義務，在收入、成本、費用一定的情況下，企業的稅后利潤與納稅金額互為消長。因此，企業作為納稅人其視線將自然地轉移到應納稅款上，尋求合法地降低應納稅款、節約稅款支出的途徑，使企業獲得盡可能多的利益，這便是稅收籌劃。
稅收籌劃有利于企業加強自身的經營管理，不斷提高會計核算和財務管理水平，降低成本增加收益，有效地增加企業的市場競爭力。同時，也有利于及時發現稅收法規和政策的漏洞和缺陷，促進稅制的進一步完善，既能更好地保障納稅人的合法權益，又有助于優化產業結構和調整資源合理配置，最大限度地發揮國家稅收的經濟杠桿作用。
二、房地產開發行業的特殊性
房地產開發是通過土地、建筑材料、城市基礎設施、城市公共配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變人居環境的一種活動。目前我國大城市房價過高的原因很復雜，其中稅費比重大是一個重要原因。在國外，地價及稅費一般占房價的20%，而國內卻高達50%—60%，其原因是稅率較高，這也說明房地產開發業有籌劃的余地。
三 房地產開發企業主要稅務籌劃要點
（一）企業設立時的稅務籌劃
房地產開發企業因不是生產性企業，單從注冊地點上來講，無論注冊在經濟特區、高新區，或是在開放區、浦東新區，所得稅稅率都得不到優惠。而房地產開發企業從組建形式上來講，可以進行稅務籌劃：可以利用外資組建中外合資或合作經營的房地產企業，降低所得稅稅負。國稅發（1995)153號文規定：外商投資的房地產開發企業的所得稅，企業預售產品的，其取得的預收款，按季度，以權責發生制為原則，其實現的所得額，按所得稅率，預征所得稅。而內資房地產企業則按國稅發（2003）83號文執行，以10%的利潤率預計營業利潤額，再按33%的所得稅率，預繳所得稅。這樣，內資房地產企業的所得稅額就是全年預收房款乘以3.3%，外資房地產企業雖然按季預繳所得稅，但是只要帳面餓而不要盈利，也就不繳了。
（二）利用所得稅稅務籌劃要點
房地產開發企業就現有的幾種稅種，企業所得稅的稅務籌劃空間較大。在利用優惠政策方面，要利用國家允許虧損結轉和稅前彌補虧損的優惠政策。國家規定，盈利企業通過收購或兼并虧損的獨立法人公司，可以將當年利潤沖抵被收購企業的虧損，以達到縮小所得稅稅基和減輕所得稅稅負的目的。國稅（2000）119號文規定，被合并企業以前年度的虧損，不得結轉到合并企業彌補。
例如A公司是房地產開發企業，年度利潤總額300萬元，所得稅率為33%，應繳納所得稅額為300萬*33%=99萬元。有B公司，由于經營不善，當年虧損300萬元，通過談判，A公司以100萬元收購B公司，這樣A公司就不必繳所得稅了。
（三）利用營業稅稅務籌劃要點
主要討論對于營業稅稅額將產生巨額永久性差異的合作建房中稅務籌劃方法。
例如甲企業通過參與土地拍賣市場競得一塊地價6億元的土地。由于甲考慮自身的技術水平有限，擬采用合作建房方式與乙企業聯合開發此房產。由甲提供土地使用權，乙提供資金。甲、乙兩企業商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計雙方可各分得價值7億元的房屋。根據上述《通知》的規定，甲企業通過轉讓土地使用權而擁有了部分新建房屋的所有權，從而產生了轉讓無形資產應交納營業稅的納稅義務。此時其轉讓土地使用權的營業稅為6億元，甲應納的營業稅為3000萬元。
若甲企業進行稅務籌劃，則可以不繳納營業稅。具體操作過程如下：甲企業以土地使用權、乙企業以貨幣資金成立合營企業，合作建房，房屋建成后雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式。現行營業稅法規定：以無形資產投資入股，參與接受投資方的風險的行為，不征收營業稅。由于甲企業投人的土地使用權是無形資產，因此，無須繳納營業稅。
（四）利用土地增值稅稅務籌劃要點
我國《土地增值稅暫行條例》規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率（30%、40%、50%、60%）。其稅率設計的基本原則是：增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征。在這里主要講述的是利用經營收入籌劃。
隨著消費者對房屋的個性化要求的提高，房地產開發從原來的毛坯房向裝修房發展，且裝修標準逐年提高，裝修費用在房款中所占的比重呈逐年遞增之勢。這樣，房地產開發企業的售房收入就由房價款和裝修價款兩部分組成。按我國稅法的規定，企業銷售商品房按銷售金額的5%繳納營業稅，提供裝修服務按裝修合同金額的3%繳納營業稅，城建稅及教育費附加均按營業稅的一定比例11%繳納，土地增值稅按銷售商品房所取得的增值額采用四級超率累進稅率課征，相應地購房者按商品房銷售金額的一定比例繳納契稅。因此，將商品房裝修價款包含在整個售房價款中，房地產開發企業將會多繳納營業稅和土地增值稅，購房者將多繳納契稅。
房地產開發企業完全可以利用稅法對不同項目課稅比例及內容的差異，將房價款和裝修價款分開，這樣能少繳不少土地增值稅和營業稅。具體做法是：房地產開發企業可另設立一家裝飾裝潢公司，分別與購房者簽訂兩份合同，一份是房地產初步完工時簽訂的房屋銷售合同，另一份是房屋裝修合同。房地產開發企業只就房屋銷售價款的增值額繳納土地增值稅，裝修價款屬于勞務收入，不用繳納土地增值稅。
（五）利用房產稅稅務籌劃要點
房產稅分為以房產余值和以租金收人計稅兩種計稅方法，稅率分別為1.2%和12%。
1、按房產余值計稅的自用房屋的稅務籌劃。以房產余值計稅，適用于房產用于自己生產經營而不是收取租金的情況。房產余值是房產原值一次減除10%—30%后的余值，房產原值指房屋的造價，包括與房屋不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。可見，房產原值的大小直接決定房產稅的多少，合理地減少房產的原值是房產稅籌劃的關鍵。因此，會計人員在進行相關建筑物的建造過程當中，就要有目的地將可以同房屋主體分開核算的建筑部分盡量分開。這樣雖然在建筑成本核算過程中加大了一定的工作量，但可以在建筑的使用過程中為企業節省巨額的房產稅稅金支出。
2、按租金計稅的出租房屋的稅務籌劃。不少房地產企業在簽訂房屋租賃合同時為了圖方便，在實務中往往采用“一攬子”協議的辦法，即將水費、電費房屋租金放在一起統統進人租賃價格。其實，對繳納房產稅的租金收人的稅務籌劃的一個要求就是盡可能地減少租金稅基。實務中，可將水費、電費等從租金中剔除，由承租人自己獨立負擔，即便由于各種原因由出租人繳納水、電費，也應該在租賃合同中明確為代扣代繳項目，通過“其他應收應付款”進行核算，從而減少應納房產稅的稅基。
總之，在上述稅務籌劃中，我們無論進行某種稅務籌劃，都應該多研究會計知識、法律知識、稅務知識，做到胸有成竹，做到準確無誤，一旦稅務籌劃失敗，都存在很大的風險。
四 稅收籌劃應注意的問題
稅收籌劃不是簡單的計劃，而是一項復雜的工程。一項成功的稅收籌劃必然是多種稅收方案的優化選擇。我們不能認為稅負最輕的方案就是最優的稅收籌劃方案，一味追求稅收負擔的降低往往會導致企業總體利益的下降。因此，稅收籌劃必須遵循成本效益原則。只有當籌劃方案的所得大于支出時，該項稅收籌劃才是成功的籌劃。
