摘要：房地產行業屬于資金密集型的高風險行業，特有的行業特征使其對財務管理提出了更高的要求，同時在嚴重的經濟危機形勢下，房地產企業要實現良性發展，獲得可持續性核心競爭能力，必須提升財務管理水平。本文對當前房地產行業財務管理中面臨的形勢進行了論述，并提出了相應的解決對策，旨在為建立新形勢下財務管理的模式展開有益的探討。
關鍵詞：房地產；市場經濟；經濟危機；財務管理
近年來，隨著我國經濟的快速增長、城鎮化進程的加快、城鎮居民收入的不斷提高，房地產業得到蓬勃發展。但是進入2008年，隨著金融危機從金融市場向實物經濟的傳導體現在房地產業上，我國房地產市場呈現普遍低迷的狀態，國家也多次發文刺激房地產市場的發展，但是現在還無法得到明朗的結果。在這種經濟形勢下，房地產開發企業要在危機中求生存、求發展，就必須按照市場經濟的要求規范財務行為，加強財務管理，提升財務管理水平，這已成為房地產企業實現可持續發展的關鍵。
1 當前房地產企業財務管理面臨的形勢
2008年下半年，美國次貸危機所引發的金融危機已經造成了世界性的經濟危機，很多國家銀行的貨幣創造功能和金融市場的資金融通功能處于癱瘓狀態。同時我國金融危機從金融市場向實物經濟的傳導開始體現在房地產領域。從2008年初開始，我國整體房價大幅度下跌，新房和二手房庫存均處于歷史最高水平，住房投資已經成為連續9個季度拖累經濟增長的因素。同時自2005年始，我國陸續出爐的的相關房地產政策對房地產企業的財務管理也產生舉足輕重的影響：比如提高了土地的征用、安置成本，提高了新增建設用地使用費；新辦房地產企業在取得第一筆開發產品實際銷售收入之前發生的與建造、銷售開發產品相關的廣告費、業務宣傳費和招待費，按稅法規定的標準可以向后結轉扣除，但結轉期限由原來的未加限制為最長不超過3個納稅年度；還有房地產開發企業必須有“建設用地規劃許可證”、“國有土地使用證”、“建設工程規劃許可證”和“施工許可證”四證齊全，且項目的資本金比例達到項目總額的35%以上，才可向商業銀行貸款。這樣的累計政策與經濟形勢已經讓現在很多房地產企業不堪重負，走向破產的邊緣，為此緊縮銀根，加強企業內部自身的財務管理勢在必行。
2 加強房地產開發企業財務管理的措施
2.1 建立現代企業管理制度
現代企業制度是適應現代社會化大生產和市場經濟要求的產權關系明確、治理結構嚴謹、責權關系對等、籌資渠道廣泛、制約機制健全、企業規模可以迅速擴大并能穩定持久經營的一種企業制度。現代企業制度的基本要求，就是產權的股份化、組織的公司化和管理的制度化。房地產開發企業必須從機制上、職責上、權限上及管理運作程序等方面，建立合理的法人治理管理機制，針對不同的企業類型及發展戰略采取不同的持股方式。通過對子公司及成員企業的控股或控制權，增強房地產企業財務管理的凝聚力與領導駕馭能力。
2.2 控制企業投資風險
由于房地產企業屬于資金密集型企業，投資都比較大，對重大項目只有在慎重地進行可行性研究之后決策，才能比較有利于避免失誤導致的損失。首先企業必須接受國家綜合部門的指導，使自己的開發經營活動符合城市建設總體規劃和國家產業政策的要求。切忌主觀隨意，特別重要的是對投資開發的項目，一定要嚴格按照程序作好可行性研究。
2.3 完善企業財務信息系統
目前，我國大多數房地產企業的會計核算基本上實現了電算化，既節省了時間，又提高了工作效率，也減少了人為因素對內部控制效果的影響，對各個部門起到了相互聯系、相互制約、相互平衡的作用。其中信息是保證控制活動達到預期效果的重要介質。房地產企業財務人員應從最高管理階層清楚地獲取承擔控制責任的信息，同時也要把握同上級部門溝通重要信息的方法，利用網絡建立完善的財務信息系統，以支持財務控制系統的高效運行。通過網絡可以把各職能部門經濟活動的物流和信息統一起來，使管理者隨時掌握客觀信息，從而將財務控制科學地滲透到組織管理的各個層次以及經營環節的全過程，并將各層次、各過程、各環節的財務控制有機的結合起來。
2.4 構建多元化的籌資渠道
房地產企業的項目開發過程是一個巨額資金的投入過程，籌資任務十分繁重。因此，企業要建立多元化的籌資渠道：(1)發展銀行貸款以外的其他金融業務，如充分利用銀行承兌匯票、信用證、保函以及商業匯票等結算方式。(2)積極進入資本市場，通過發行股票、債券等籌集經營資金。(3)要以自然人或企業發起方式，定向募集民間游資。(4)要主動出擊，通過并購和重組逐步擴大市場份額，增強和壯大企業的實力。
2.5 加強財務成本管理
房地產項目成本概算、預算及竣工決算是建立工程造價、降低開發成本、辦理工程價款結算的重要依據，是理財管理的重要環節，必須實行內外審查相結合的財務監督，確保數據真實無誤。目前開發企業的“三算”審計一般由預算員、施工技術人員審核，財務人員只起計賬作用，所以要求財務人員掌握“三算”的有關要求，并參與監督，提供準確的會計信息，加強成本費用的控制，加強對資金成本、質量成本、投資成本、決策成本的管理與控制。
2.6 充分發揮財務監督的作用
進行財務監督的目的是為了降低成本，取得更大經濟效益。監督的內容包括：開發過程中資金的籌集、資金的占用、資金的回收、資金的分配情況，開發成本、開發產品成本的核算是否正確等，還要對企業的經營活動和經濟業務進行事前、事中、事后的監督。使企業管理人員充分認識到監督的目的是維護國家、集體和個人的利益。只有依靠企業上下的共同努力，才能改善企業經營管理現狀，提高企業競爭力，實現企業價值最大化的目的。
2.7 加強對會計人員的素質教育
會計知識經濟需要專業基礎扎實，知識面廣的管理型、復合型財會人員。為此領導首先要高度重視財會工作，選派思想素質好、責任心強、業務能力高的人員充實到財務管理工作中。以各種形式努力提高財會人員業務素質和政策水平，促使其嚴格履行職責，當好領導參謀。并作為提高會計人員業務素質的硬性措施，嚴格執行。加強對財務人員培訓，進一步組織以會計法、會計制度、會計準則為主要內容的培訓，使會計人員熟練掌握各基本環節的規定和要求。同時面臨著知識經濟的挑戰，會計人員也要熟練掌握會計和財務知識、信息技術應用知識、管理金融及稅收知識、懂得相關理論知識、精通業務、懂外語，適應不斷變化發展的新形勢，跟上時代的步伐，為企業領導決策和房地產開發企業的發展提供正確的財務信息。
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