隨著兩會的召開,關于物業稅的討論也進入了白熱化的階段。2003 年10 月,十六屆三中全會指出:“實施城鎮建設稅費改革,條件具備時對不動產開征統一規范的物業稅,相應取消有關收費”。從此,物業稅便漸漸走進了大眾的視野,到目前為止已“空轉”了近7年的時間。在這期間有的開發商曾笑稱物業稅的開征是政府一輪一輪舒緩的“風” ,連“雷聲”或是“雨點”都談不上。然而這一次卻不只是吹吹風那么簡單,物業稅的開征已成為不可避免的大趨勢。
一、物業稅開征的原因
(一)“炒房”現象嚴重,房價持續上漲。
至1998年房地產市場化改革以來,我國房價連續多年上漲,全國商品房的平均售價從1999年到2009年增長了135.46%。從房價走勢來看,我國房價僅在2006年和2008年出現調整。09年在政策刺激、剛性需求釋放和經濟逐步回暖等因素影響下房價開始了瘋狂上漲。09年5月全國商品房銷售均價已較08年增長了23.35%,延續了中國房價“只漲不跌”的神話。一些居民買房的初衷主要是為了進行投資,這樣增加了實際消費者的購買成本,于是他們紛紛望而卻步,造成供需關系失衡,引發市場大起大落。物業稅征收的同時很可能取消土地出讓金和土地增值稅等稅費,這樣會降低房地產開發的成本,房價業會隨之下調。另外,物業稅也會改變目前房地產稅費“重流通輕保有”的格局,增加房主囤房的成本,利于房價的理性回歸。
(二)我國現行不動產稅制不健全。
我國的房地產業在過去的10年里為國民經濟的發展起到了不可替代的作用。但隨著我國經濟體制改革的不斷深入,原有的房地產稅制已經不再適應當前房地產業蓬勃發展的需要了。原因是我國目前的房地產稅費項目繁多、重復征稅現象嚴重,直接造成了房地產的開發成本過大、房地產商的壓力過重,從某種程度上制約了房地產業的健康發展。除此以外,“重流通輕保有”也是我國房地產稅費的一大特點,從房地產的開發、交易和保有三個環節來看,大頭主要集中在開發和交易環節,而持有者的稅負則較輕。這就造成了大批人鐘情于房地產業,因稅費負擔較輕而保有大量的房產造成房價過高。
(三)房屋空置率高,資源嚴重浪費。
在我國目前的房地產稅制下,持有階段的稅費很少,這使得房地產的投機行為及其猖獗,其購買的主要目的是為了等待時機出手賺取巨額的差價,這種行為必然導致大量的商品房空置。據統計,08年底全國商品住宅空置面積增長2214萬平方米,空置率增長了6.34%,而且上述空置率僅包括新建商品房的空置率,如果再考慮到存量房的空置情況,全商品住宅空置率還將大幅提高。如果開征物業稅,會降低實際消費者的進入門檻,同時會增加投機者的持有成本,遏制其囤積居奇的行為,解決房子有人買無人住的現象,最終降低商品房的空置率,提高資源利用效率。
(四)我國目前貧富差距明顯。
社會主義的本質要求是實現人民的共同富裕。然而,在我國改革開放和城市化的進程中,由于利益格局的深刻調整,分配領域的矛盾日益突出導致了我國的貧富差距問題。其中稅收調控不力也是一個不可回避的原因。目前調節收入差距的舉措主要有兩種,一是建立完善的社會保障體系,二是征收財產稅和所得稅。但前者并非一朝一夕之事,個人所得稅由于收入的隱性化,漏洞較多,征收起來比較困難,需要一段時間進行改革。在這個時候開征物業稅,算得上是明智的舉措。
二、物業稅開征的影響
(一)有利于房地產業的健康發展。
首先,物業稅的征收消除了我國房地產重流通輕保有的稅制,提高現有囤房者持有成本的同時減輕了流通環節的稅負,從而使我國房地產的二、三級市場能夠有效運行。其次,房地產業是一個資金密集型產業,對資金的要求很高,被稱為“第二金融”。由于開發商在建房初期需要支付相當于房價30%的相關稅費,加大了房屋的開發成本,最后開發商又通過高房價把他們都轉嫁到消費者身上,這樣就形成了房價上漲,房子難出手的局面。開征物業稅則使房地產商的初始投資成本大大降低,房價也會隨之有所降低。最后,物業稅增加了房屋的持有成本,降低了流通成本,這樣是那些擁有多套房的投機者在高成本的壓力下會銷售其房屋,滿足大眾自住性需求的同時也降低了房屋的空置率。
(二)有利于國家調整產業結構。
在經濟結構合理的情況下,房地產應該是一個消費性市場,但事實卻并非如此。除了建筑商和開發商在投資以外,還有很多購房人也在投資,這在很大程度上扭曲了房地產市場的性質,從而加劇了投資與消費的失衡。由于房地產業的暴利,會吸引大量的資金流入該行業,從而導致其他行業的投資不足。另一方面,由于大量的資金被“擱淺”在房屋上,導致了居民對其他消費品的需求不足,造成其它產業的市場需求萎縮,不得不依靠出口來維持生。此時物業稅的開征可以擠出“潛伏”在房地產業內部的泡沫,使房地產逐步走上以需求為導向的發展軌道。
(三)地方政府可以獲得土地的增值收益。
一方面,地方政府為了完成國家下達的GDP指標,促進經濟的發展,土地出讓金構成了土地批租制下地方政府的主要財源之一。但隨著城市化進程的加快,市中心區域可供出售土地面積大幅減少,有的地區甚至出現“無地可賣”的現象,而郊區土地因耕地保護政策也很難大規模上市交易,地方政府的“土地財政”將越來越少。受金融危機的影響和沖擊,08年下半年以來我國土地交易價格明顯回落,09年第一季度出現了負增長。通過征收物業稅可以使政府獲得經常性收益,將原來土地批租一次性收取的高額土地出讓金分年分階段收取。
另一方面,物業稅會隨著房地產價值的上升而增加,成為本地區基礎設施建設的主要財源,這樣一來,地方政府為了獲得更多的財政收入就會致力于改善當地的硬環境和軟環境,提高人民的生活質量。
三、物業稅開征的幾點思考
(一)物業稅可以降低房地產業的進入門檻,吸引大量的民間資本流入使房價有所降低,但這只限于短時期內。
從長遠來看,隨著投資者的增加,可能造成房地產開發過度及房地產泡沫。另外,房地產成本的下降會刺激人們對房地產的需求,在旺盛的需求和低進入堡壘的條件下,會刺激房地產開發商在稅制允許的前提下進行過度的房地產開發,造成房地產市場的虛假繁榮進而導致房地產泡沫的產生。我國商品房價格被認為扭曲的重要原因是壟斷、欺騙和極度泛濫的貸款。目前商品房炒作的根源就是囤房的人能夠用銀行的錢謀利而不用承擔風險。同時,在經濟危機的影響下,政府實行的是寬松的貨幣政策,這只能應對危機沖擊的短期應急行為。放松對短期行為的警惕,極易造成房價和地價虛高,甚至產生嚴重泡沫。
(二)房地產市場信息不對稱阻礙房價理性回調,而物業稅的征收卻無法改變這種現象。
從理論上講,當房地產需求處于供過于求的狀態時,房價將會決定地價。但是,實際上這種反向變動的規律卻受到了嚴重的干擾。房地產市場信息不對稱則是主要原因。此外,開發商的道德風險也阻礙房價得理性下調。在現行的開發模式下,大量使用信貸資金的房地產開發商更傾向于冒險,即在市場實際已經供過于求時,寧可銷售受阻也要維持高價。在這種情況下,單靠物業稅是不可能的,至少在長期內維持房價的正常是很困難的。
(三)任何政策出臺的初衷都是好的,但往往結果卻不那么理性。
這次物業稅的開征也一樣,處理的不好很可能得不償失。隨著物業稅的開征會增加大量的評估人員,法律工作者,稅務人員,這些成本可能是筆不小的開支。另外,如果物業稅繳納的時間、方式和數額缺乏公開透明,那么納稅人就會被稅吏所左右,他們會以加重稅額為由勒索或受賄。在當今體制下,那些真正擁有多套房屋的權勢者,稅吏迫于權威,可能一文錢稅也收不到。稅收的負擔,往往落到普通百姓的頭上。
因此,物業稅的開征總的來說是一件值得高興的事,但其道路可能是坎坷的,在目前相關法律法規還沒有完善的條件下絕對不可貿然行事,不然可能會引發全面的加稅、漲房價、漲租金的惡性循環。
