本文從實際出發，對房地產開發企業內部控制的現狀及所存在的問題進行了深入的探討，并據此從公司治理結構完善、資金結算中心構建、會計核算系統控制、風險評估機制引入以及適時推進企業績效審計五個方面入手提出了相應的完善策略，以期可供其借鑒或參考。
一、房地產開發企業內部控制的現狀及問題
1．公司治理結構不夠完善
當前，國內各房地產開發企業的公司治理結構基本上都存在著不合理的問題，這也是其他行業共同存在的問題。從目前來看，在已經上市的房地產企業中，控股股東的持股比例過大，中小股東的權益得不到相應保障的問題比較突出。而股權的過度集中會使大股東占有表決權的絕對優勢，其往往可以通過控制董事會來達到中飽私囊的目的，從而給中小股東的利益帶來較大的損害。
2．資金管理存在較多漏洞
貨幣資金作為企業變現能力最強的資產，其可以用來滿足企業生產經營中流動支付的需要，而且也是企業還本付息和依法納稅的重要保障。但是，目前房地產開發企業在資金管理中普遍存在的問題是：一方面，項目開發需要大量的資金予以支持，而這部分資金多數情況下需通過銀行貸款來解決，資金成本較高；另一方面，各項目資金沉淀嚴重，大量資金無法有效利用，資金使用效益欠佳。此外，某些項目在其內部資金的管理上也存在著一定的問題，項目經理在此過程中的權力較大，高度的資金使用自由性會大大增加財務舞弊事件發生的幾率。
3．收入成本核算不夠合理
首先，由于房地產企業的開發周期較長，開發項目從獲得土地到開發完成確認收入一般需要1-2年，甚至3-5年的時間，其必然會使企業的投入產出比例呈現出不合理的趨勢。在項目建設期，大量資金投入所產生的費用無法與收入相配比，即便是開發產品已預售完畢，其預售款項按規定也無法確認為收入。其次，房地產開發產品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成了單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比的情況。
4．工程項目管理存在風險
目前，房地產開發企業在項目的開發過程中會遇到很多風險。就目前來看，大多數房地產企業對于項目風險的控制較為薄弱，風險控制意識不足，風險控制技術或手段較為落后，亟待改進。以分包風險為例，某些總承包企業在實施工程分包的過程中，并不參照設計部門的設計文件以及組織專業人員對其資質、水平、業績和信譽進行考察，而擅自將承包工程的主體部分分包給沒有資質的其他公司，從而給該項工程的開發帶來極大的風險。
5．審計監督基本流于形式
當前，各房地產開發企業雖然大多數已在其公司內部建立起內部審計機構，但該機構的人員或管理職能基本上與財務部門存在著較大的重疊現象，財務人員兼職內審人員，財務部門的領導兼職內審部門領導的現象時有發生，且對于某些中小型房地產開發企業而言更是如此。而在外部監督方面，雖然目前我國已經形成了包括政府監督和社會監督在內的企業外部監督體系，但其監督效果卻不盡人意，各種監督功能交叉，標準不一，管理分散，再加之監督主體之間缺乏橫向的信息溝通，其監督體系難以形成有效的合力，甚至在很多情況下基本上流于形式。
二、房地產開發企業內部控制的完善策略
1．積極優化公司治理結構
針對于房地產開發企業股權過度集中的問題，各企業應從實際出發，積極貫徹執行證監會[2001]102號《關于在上市公司建立獨立董事制度的指導意見》文件的要求，通過引進獨立董事制度來健全董事會和監事會的職能，積極避免大股東在企業決策中損害中小股東利益或者舞弊事件的發生。另一方面，隨著房地產企業開放版圖的急劇擴大，許多企業的經營范圍已拓展至全國，呈現出集團化的發展趨勢，因此企業的管理模式也由集團直接管理逐步轉變為區域多元化管理。為此，進一步建立與完善業務授權制度也將成為今后內部控制體系建設的重點之一。
2．嘗試建立資金結算中心
鑒于許多房地產開發企業所存在的資金矛盾問題，當前最有效的解決方式就是構建集團內部的資金結算中心或者財務公司，雖然前者較之于后者的功能不算全面，但其準入門檻較低，也不像后者那樣需要獨立的法人資質，因此其可操作性較強，且在短期內即可呈現良好的效果。在資金結算中心結構下，房地產開發企業下屬各成員單位的資金收支均需通過該中心予以解決，為此各單位需在中心內開設收入戶和支出戶，實施收支兩條線管理。若某單位的本月資金支出超出月預算，則需通過追加預算予以補充，因此從這一點上看集團資金控制力將大大增強。
3．強化會計核算系統控制
會計控制是企業內部控制的核心內容，有效的會計系統可保障企業會計信息的真實性、完整性、可靠性，進而為企業的財務運作、經營決策和管理目標的實現提供客觀、及時、準確的決策分析依據。而就房地產開發企業而言，一個有效的會計系統除了能夠對經濟業務進行真實記錄、科學分類、及時合理的表達經濟業務和披露相關事項外，還應重新定位會計的戰略著眼點以及價值最大化目標，從而將管理的職能更多融入至會計系統。與此同時，會計系統還應充分發揮出企業風險控制管理系統的作用，其包括風險提示、風險防范、風險控制和風險管理。
4．適時引入風險評估機制
從目前來看，房地產開發企業為了充分規避風險，減少經營不確定性所帶來的損失，應適時引入風險評估機制。例如，可通過SWOT分析法來改善企業自身的內部控制。所謂SWOT，也即Strengths（優勢）、Weaknesses（劣勢）、Opportunities（機會）、Threats（威脅）的總稱，其是指通過對被分析對象上述四項指標的綜合評估與分析得出結論，并就此對其加以糾正的一種分析方法。SWOT分析法不僅可用于企業的戰略目標管理，還可用于對企業內部控制系統的評估，分析內部控制環境的變化可能對企業產生的各種影響，并據此制定具有針對性的措施。
5．加速推進企業績效審計
從理論上說，現代內部審計已從過去單純的財務審計逐步向經營審計傾斜，除了關注財務數據是否準確或完整之外，更側重于對企業資產的安全性、政策法規的遵循性、經營與目標的一致性等方面的內部控制審計。而從當前來看，內部審計在向股東和董事會提供全面詳實的資料、評價企業經營活動過程中的績效、評估內部控制效果、對舞弊跡象發出預警等方面所發揮的作用，已愈來愈受到理論界以及各類利益相關者的重視。為此，房地產企業要嚴格保證內部審計的獨立性，積極發揮企業內審機構及人員的作用，從而為企業財務安全性提供更好保障。
