土地是一種資源，也是企業賴以生存和發展的根基和特殊資產。在成品油銷售企業，由于經營網點較多、銷售戰線長、土地分布比較零散，加之近年來自然災害頻發，災后重建、國家重點工程建設、地方政府市政規劃的改變和公路改道以及企業戰略規化的調整，導致企業土地不斷被政府回購、占用或出現閑置的情況，土地管理面臨著非常復雜嚴峻的形勢和挑戰。用傳統的思維和常規的管理模式來實施土地管理，不利于提高土地利用效率甚至可能造成土地資產的流失，也不適應企業可持續發展和新形式的需要。而土地資產的管理涉及面寬、政策性強，必須予以高度重視。本文通過“以土地置換為主，貨幣化補償為輔”的土地處置管理思維，就如何應對和解決土地被占用和出現土地閑置等問題，進行了有益的探索，以供大家參考。
一、成品油銷售企業土地管理現狀及面臨的問題
（一）土地管理現狀
成品油銷售企業的經營網點，主要是油庫和加油站，而油庫和加油站一般都遠離市區，座落在不同的行政區內。由于銷售區域廣、戰線長、網點較分散，導致企業的土地不僅小塊、零星，而且過于分散，加之各級地方政府的土地管理政策不完全統一，而企業內部對土地管理重要性認識還有待提高，因而成品油銷售企業的土地管理面臨著非常嚴峻復雜的形勢和挑戰。
（二）土地管理面臨的問題
近年來，由于自然災害頻發，災后重建、國家重點工程建設、地方政府市政規劃的改變和公路改道以及企業戰略規化的調整，使成品油銷售企業在土地管理中面臨著以下幾方面的問題。
1．由于災后重建、國家重點工程建設或地方政府市政建設需要，政府整體回購或占用企業土地資產。
2．由于災后重建、地方政府市政建設或公路擴建等原因，建設單位部份占用企業土地資產。
3．由于自然災害或公路改道，影響企業加油站關閉，導致企業土地資產閑置。
4．由于企業戰略規化調整，影響企業油庫等經營網點關閉，導致企業土地資產閑置。
針對企業土地管理中頻繁出現的被政府回購、占用或出現土地閑置的情況，如何采取相應的措施，積極加以應對和解決，以提高土地利用價值，避免土地資產損失，就成為成品油銷售企業應當認真思考和探索的問題。
二、成品油銷售企業應對土地占用和閑置的主要措施和策略
隨著國家及地方經濟建設的快速發展，土地漸漸變成稀缺資源，不僅政策性強，而且升值潛力大。國家重點工程和地方政府市政建設回購、占用企業土地，大多采取貨幣化補償，不但補償價值較低，也使企業失去了現有經營網點，不利于企業的可持續發展。而市政規劃改變或公路改道以及企業戰略規化調整造成企業土地閑置，如不及時盤活，又會導致土地利用效率降低，造成土地資源浪費。對此，成品油銷售企業應以高度負責的態度，認真組織學習和研究國家土地法規及相關政策，加大與政府各職能部門的協調力度，按照“以土地置換為主，貨幣化補償為輔”的土地處置管理方法，積極應對和解決土地管理中出現的各種問題，才能避免土地資產流失，提高企業的可持續發展能力。
（一）應對土地占用和閑置應堅持的原則
1．堅持盤活閑置資產的原則
國家重點工程建設和地方市政規劃改變，或占用企業土地資產，或造成企業土地資產閑置。對此，企業要堅持盤活閑置資產的原則，加強與政府職能部門的協調，按照“以土地置換為主，貨幣化補償為輔”的土地處置管理方法，積極加以應對和解決，以提高土地資產的利用效率，減少土地資源的損失和浪費。
2．堅持等價有償，保值增值的原則
在土地置換或貨幣化補償過程中，要嚴格按照企業相關規定，聘請具有國家相應資質的評估公司對換出、換入的土地或實行貨幣化補償的土地進行評估，實行土地等價值置換，確保土地貨幣化補償合理合規。同時，對換入土地的位置、周邊環境、市政規劃、發展前景和市場潛力等要進行實地調查，認真分析研究，確保土地保值增值。
3．堅持平等協商，互惠共贏的原則
在實施土地置換時，要積極協調政府相關職能部門，共同選擇新的土地置換點位，平等協商，針對不同的土地置換情況，制訂相應的雙方都能接受的土地置換方案，做到互惠共贏，確保土地置換工作順利開展。
（二）應對土地占用和閑置的具體措施
1．健全組織機構，落實管理責任
根據企業土地處置管理具體情況，要求企業領導要親自掛帥，財務部門要全程介入，法律部門對合同協議要嚴格把關，其他職能部門和企業基層經營部門要積極參與。針對災后重建、國家重點工程和地方政府市政建設對企業土地的回購、占用問題，要成立相應的工作小組，負責與當地政府的溝通和協調，負責對換出和換入的土地或實行貨幣化補償的土地進行評估，負責對換入土地的實地調查、點位選擇和置換方案的制訂、補償價格協商等工作。通過明確的分工，落實管理責任，保證土地置換或貨幣化補償工作的順利開展。
2．建立應急處理機制，及時解決土地問題
由于成品油銷售企業經營網點分散，銷售戰線長，土地分布比較零散，針對企業土地被政府回購、占用頻繁的情況，要建立土地管理應急處理機制，要求企業基層經營部門對土地變動、土地糾紛、土地爭議等問題要快速做出反應，及時向上級主管部門匯報。企業管理部門要及時派出人員到實地調查，分析研究，制訂相應的處置方案及時解決。做到上下聯動，相互配合，及時處理。
3．積極完善報批手續，規范土地處置管理
土地的增減政策性強，手續繁雜。針對土地置換或貨幣化補償問題，要嚴格執行上級公司相關資產管理規定，依據國家有關土地管理法律法規，嚴格按照企業內部控制管理流程，在土地置換或貨幣化補償過程中，積極收集相關資料，完善報批手續，確保土地置換或貨幣化補償的規范運作。
（三）應對土地占用和閑置的具體方式
針對土地被回購、占用或閑置等問題，要區別不同情況，采取不同方法加以解決。
1．對整體占用加油站土地資產的，要求政府對加油站地上資產按市場評估價進行貨幣化補償，對土地進行等價值置換，加油站實行異地遷建。
2．對部份占用加油站土地且不影響加油站正常經營的，要求政府對占用土地按市場評估價進行貨幣化補償。
3．對市政規劃改變或公路改道以及企業戰略規化調整造成的企業土地閑置，也要盡量協調政府相關職能部門，規劃新的加油站點位，通過土地置換后實現加油站異地遷建，或改變閑置土地用途，重新規劃使用。做到積極盤活閑置土地資產，避免土地資源損失。
三、對規范土地處置管理的幾點認識
成品油銷售企業要規范土地處置管理，切實解決企業土地被政府回購、占用或出現閑置的問題，筆者認為有必要著力提高以下幾點認識。
1．加強政策法規學習，提高土地管理意識，是規范土地處置管理的前提。土地管理具有較強的政策性，要規范土地資產管理，就必須加強對土地政策法規的學習，即時掌握土地政策法規的變化情況，不斷提高自己的政策水平和土地管理意識，才能及時應對和正確處理土地管理中出現的各種問題，規范土地處置的管理。
2．健全管理機制，落實管理責任，是規范土地處置管理的保證。土地資產管理涉及企業各部門、各環節，必須加強組織領導，健全管理機制，針對土地管理中出現的不同問題，建立相應的組織機構，落實責任，上下協調，才能保證土地處置的規范管理。
3．積極應對處理，強化溝通協調，是規范土地處置管理的根本。針對國家重點工程建設和地方政府市政規劃的改變，導致企業土地資產被回購、占用或閑置的問題，企業各級部門必須高度重視，認真對待，采取相應的措施，積極應對處理。要切實加強與政府職能部門的溝通和協調，求得政府相關部門的理解和支持，才能保證土地置換或貨幣化補償的順利實施，避免土地資產損失，提高土地的利用價值。
土地管理是一項持續復雜的工作，涉及面寬、政策性強。而土地又是一種稀缺資源，增值潛力巨大。土地資產的增減變動，影響企業的生存和發展。因此，成品油銷售企業要將“守土有責，寸土必爭”的精神落到實處，加強對土地政策法規的學習，不斷提高政策法規水平和土地管理意識，堅持“以土地置換為主，貨幣化補償為輔”的土地處置管理原則，積極應對和正確處理土地管理中出現的各種問題，鞏固企業的可持續發展能力，確保國有資產的保值增值。
