土地資源是企業生存發展的重要基礎。近年來，隨著企業經營發展的需要，對土地的需求逐步增加。同時，由于政府拆遷、公司發展規劃、外部環境的變化，日常土地管理也遇到了各種各樣的情況。本文對近年來公司加油站土地置換管理進行了分析。
一、加油站土地置換產生的背景
由于政府建設規劃，使在營業加油站無法繼續經營，面臨著被拆遷和處置。對企業而言，加油站地面資產拆遷可以通過政府賠償獲得補償，但土地資源的稀缺及新土地使用權獲取的艱難，用現有的土地置換新的土地，就成為企業維持加油站網點、占領市場的一個較好途徑。同時，由于公路改道、企業發展戰略調整等原因造成加油站關閉、土地閑置。為優化資產，盤活土地資源，積極爭取土地置換，獲取新的站點。
二、近年公司土地置換情況
1．因地制宜，盤活閑置土地
案例：甲片區A加油站土地置換。
2003年，甲片區所在縣規劃、國土、消防、安監局等有關部門選址審查后，同意中國石油四川成都銷售公司（簡稱“成都公司”）在甲片區修建加油站一座。隨后，成都公司與當地人民政府簽訂了《委托辦理A加油站國有土地使用證的協議》。2004年，加油站如期修建完畢，但新站建成后由于國土政策原因，當地人民政府無法按原協議約定辦理該站《國有土地使用權證》，致使加油站無法營業。為使加油站盡快投產營業，成都公司因地制宜，查閱公司擁有的所有土地資源，通過各種渠道，給當地政府及相關職能部門做工作，提出用當地閑置的E油庫用地進行置換。E油庫是重組前縣石油支公司資產，自1994年以后，E油庫一直閑置未使用，土地面積7569.54平方米，土地用途為倉儲用地。我公司聘請專業評估機構對E油庫用地進行評估，對A加油站土地價值進行咨詢，達成了以E油庫用地置換A加油站用地，兩塊土地價差用于抵減我公司辦理置換后的A加油站《國有土地使用權證》過程中產生的各項稅費、拆遷補償及出讓金等費用的協議，使土地置換得以順利進行。目前，該站日銷量達15噸。
2．等價置換，維護公司利益
案例1：乙片區B加油站土地置換
2009年，乙片區縣政府規劃修建邑新大道，成都公司B加油站在拆遷范圍之內。經與當地土地儲備中心談判協商，由雙方分別聘請中介機構對B加油站資產進行評估，最后根據雙方評估價值孰高的原則由當地土地儲備中心補償成都公司B加油站地面資產價值108.325萬元。土地處置方面，公司本著網點不丟，效益不減、就近置換的原則，采用同用途、同性質、同使用年限終止日期、等面積置換方式獲取了距離原B加油站約1000米，同道同側的一塊土地，目前，已在該地新建加油站一座。新站建設以2008年加油站建設標準設計，配置了4臺12槍電腦加油機，可研日銷量15.49噸，預計年度可實現利潤總額126萬元。
案例2：丙片區C加油站土地置換
2009年，由于丙片區C加油站所在地政府進行工業園區建設，要求成都公司對C加油站進行搬遷。經過與丙片區縣工業投資經營有限責任公司協商，達成了搬遷協議。對加油站房產、設備及構筑物價值以評估價103.09萬元為標準，由對方進行補償，資產歸屬對方所有。對土地使用權按同面積同用途置換到新選地址，由成都公司新建加油站一座。同時，經過與對方的積極協商，按照成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法，公司還獲得了加油站地面資產及土地使用權評估總價15%的停產停業損失補償。目前，該站正在建設中。規劃加油位12個，站內設施與周邊比較處于先進水平，可研日銷量13.5噸，預計年度可實現利潤總額71萬元。
3．互惠共贏，共同發展
案例：丁片區D油庫土地置換
2009年，由于成都市重點工程川陜復線建設，需要占用成都公司丁片區D油庫13095.65平方米倉儲用地。該地是丁片區D油庫兩塊宗地之一，2003年4月D油庫關閉以來，土地一直閑置未使用。考慮到川陜高速公路是川陜兩地間貨運的重要運輸通道，公路建設是政府重點工程，建成后必將促進兩地經濟發展，同時也將較大提升川陜沿線加油站銷量，且通過與政府溝通有可能置換到更優位置。公司積極響應政府拆遷，保持和政府的密切溝通，最終以同面積、同用途、同性質方式獲取了新地一塊。為充分發揮新置換土地創效能力，增收節支，公司已對新置換的土地做出規劃。鑒于新土地距離成都市某區中心僅1.5公里，區域內主要為火車站站區、規劃中的糧食物流區，區域位置較好，公司擬在此進行大型市場建設，開展資產出租業務，擴大非油業務的發展。
從以上加油站土地置換案例來看，在土地置換過程中，成都公司采用了具體問題具體分析、對癥下藥的工作方法，以閑置土地置換、在用地等價置換等不同方式，成功置換到了同用途或不同用途的新土地。當然，除以上幾例外，成都公司另有幾個項目因政府拆遷，面臨土地置換，在實踐中還可能發生其他的置換方式。
三、加油站土地管理措施和方法
隨著國家對土地資源保護和用地監管力度的加大，在加油站拆遷土地置換過程中，如果管理跟不上，公司將面臨越來越高的土地政策風險，承受不斷上升的土地成本，給公司的經營發展帶來一定的影響。近年來，公司主要從以下幾方面開展了土地管理工作。
1．吃透政策，加強政企溝通，保證加油站建設用地
隨著社會經濟的發展，土地供需矛盾日益突出，國家把土地管理定位為國家重要的宏觀經濟調控手段之一，近年來每年都有新的土地政策出臺，各省市也制定了相應的土地管理制度，土地政策種類多、管理分散。因此，對企業而言，要熟悉政策，創新工作方法，加強與地方政府的溝通，取得地方政府的理解和支持，用好土地優惠政策，保證企業經營用地需求。加強建設用地審批，依法使用土地，防范土地風險。在加油站拆遷過程中堅持以站換站，先建后遷，確保土地成功置換，新站順利建設，避免老站拆遷后新站土地無法落實給公司帶來經濟損失，最大限度維護公司利益。
2．落實部門責任，細化流程分工，加強企業內部溝通與協調，做好土地置換工作
土地管理工作是一項全面復雜的工作，涉及到公司各部門、各環節。土地價值管理部門、實物管理部門及實物使用部門對土地分級管理，土地管理三級責任制的落實，是做好土地管理的基礎。同時，按照公司土地管理規定，項目用地計劃和新增建設用地由投資部門負責，土地置換協議簽訂之前老土地價值評估及新土地價值咨詢由財務部門負責辦理。因此，加油站土地置換工作涉及管理片區、加油站管理部門、投資管理部門、財務部門等。為做到上下聯動、連貫作業，一是對拆遷加油站處理流程進行明細化，明確各部門工作范圍及完成時間，保證環環相扣；二是實行專人項目負責制，使每個項目有專人負責按進度落實；三是實行項目進度定期通報制度，由各部門負責人員按時定期對工作進展情況進行通報，共同分析項目進展過程中出現的問題，采取措施加以應對，不但使項目推進中存在的問題能及時得到解決，而且使不同部門的人員能相互學習，了解其他領域專業知識，為公司培養懂政策、善協調、會管理、責任心強的綜合性土地管理隊伍打下基礎。
3．規劃利用好存量土地資源，降低土地成本，增強企業經營發展能力
隨著城市化進程的不斷加快，原本地處偏遠的土地資產已成為區位好，市場價值可觀的優良資產，市場價值越來越大，這些土地在地面資產報廢后因沒有盤活，處于閑置狀態，會逐漸被政府無償收回，喪失土地資產效益。此外，一方面，由于市場環境變化的影響使加油站投入產出不配比，加油站無法創造經營效益或效益低下的情況下，而被停業關閉，造成土地閑置。另一方面，成都公司卻在承擔著與土地相關的不斷增長的稅費。因此，統籌規劃、盤活存量土地，節約用地，提高土地使用效率就是擺在我們目前的一個重要課題。
加油站土地一般面積小、點多、面廣、線長。土地取得方式有劃撥、出讓、作價入股等。不同的取得方式，其價值和處置方式也完全不同。土地用途涉及倉儲用地、商業用地、工業用地等，未經土地行政主管部門批準，不得自行轉換土地用途。為了準確掌握土地來源、性質、使用狀況，盤活盤好非在用閑置土地，一是開展了存量土地普查工作，對全公司范圍內宗地逐一清查，掌握了各類土地的基本情況，建立了存量土地資料信息庫。特別是對公司閑置的土地進行專項調查，摸清了這些非在用土地的形成原因、取得方式、潛在風險等。通過全面分析，提出非在用土地初步處理意見。二是分階段、分區域對非在用土地現實情況進行滾動分析，由土地使用部門、管理部門根據政府部門現階段的土地使用政策，結合公司經營建設土地現實需求狀況，提出土地置換、處置、整合的方案，根據不同情況，制定不同措施，逐一解決閑置土地，盤活非在用資產。如上述E油庫倉儲用地置換A加油站商業用地，即為一成功案例。
4．制定考核激勵機制，挖潛增效，最大限度提升土地價值
“十一五”期間，成都公司累計完成投資X億元，新建加油站X座，加油站總數達到X座，逐步完善了與企業發展速度相適應的銷售網絡。“十二五”期間，公司樹立了以鞏固和拓展零售網點為企業核心利益的思想意識，要求公司上下發揮守土有責、寸土必爭、拓土開疆的魄力，不猶豫、不懈怠，堅決做好土地管理工作，打贏網絡開發攻堅戰。按照“集中控制、屬地管理”的原則，明確管理片區“一把手”的土地管理責任。把市場責任、土地管理責任、土地使用效率納入片區一把手業績考核，并與投資部門掛鉤，形成連帶責任。對因土地管理不到位，造成閑置土地被政府收回、遷建土地置換不成功致使土地使用權丟失，給企業帶來損失的，要追究責任。
土地管理工作是一項專業性強、政策性強的工作，復雜艱巨、責任重大。要規范管理、規避土地風險，就要以國家土地管理法律、法規和政策為依據，依法行事，同時遵守集團公司土地管理規章制度，對土地處置按規定程序履行報批，還要積極加強與地方政府的協調溝通，維護公司整體利益。
總而言之，土地使用權是企業一項寶貴的財富，增值的潛力也是較大的，充分利用企業土地資源，可以為企業帶來豐厚的回報。
