一、基于全面風險管理的房地產業內部審計組織結構
全面風險管理需要把風險管理的思想、方法和流程貫穿于全公司各個部門、各項工作之中。基于全面風險管理的房地產業內部審計是在公司上下各個部門的配合下，由內部審計或合規部門牽頭，其他業務部門積極配合，首先制定基于全面風險管理的內部審計業務指導類文件，其中具體的風險節點由各個業務部門配合完成，隨后依據已經制定的審計指導文件對公司各項事務進行監督審查和風險控制管理。建立基于全面風險管理的房地產業內部審計組織結構能夠確保風險管理的理念通過公司內部審計執行下去。具體的組織結構(如圖1)職稱論文。
二、房地產業內部審計風險控制節點
風險控制節點是內部審計工作需要重點關注的地方，通過設置內部審計風險控制節點，將公司風險管理的目標細化到每個相關的職能部門和每一項具體的工作環節中、培養公司整體的風險管理意識、運用全面風險管理識別、分析、評估、決策風險的管理流程實行內部審計。這樣更加有利于內部審計工作的開展和審計整改意見的貫徹執行。房地產開發過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段、租售管理階段，不同的階段各具有不同的風險。本文主要從內部審計監督控制角度列示出房地產開發過程中的風險節點。(如圖2)
(一)全過程綜合風險(1)政策風險。政策風險是指由于政策的潛在變化給房地產市場商品交換者與經營者帶來各種不同形式的經濟損失。政府的政策對房地產的影響是全局性的，政府對物業租金、售價的限制，對土地使用的約束，對環境保護的要求，對外資的控制，以及對投資規模、投資方向和金融、稅收的控制和城市規劃等都會對投資商構成風險。因而，由于政策的變化而帶來的風險將對房地產市場產生重大影響。
(2)融資風險。房地產融資風險是指融資條件或方式發生變化或由于資金使用不當從而可能導致開發商蒙受損失。房地產開發所需巨額資金的籌集和融通是開發商最為關切的問題，籌資風險反映的是因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性。當投資中借貸比例很高時，籌資風險也越高。而各種籌資方式所用手段、工具和所處的環境不同，因此各種籌資方式也具有不同的風險。融資風險包括：投資收益與貸款利率的相對變化風險、樓花融資風險、房地產按揭風險(房產價格漲落風險、按揭收入變化風險、按揭利率變化風險)、商業信譽風險、時間管理風險。
(3)合同管理風險。合同管理風險是指由于合同簽訂、審批和執行方面的管理不完善導致損失的風險。具體包括：一是合同審批與簽訂風險。在合同最初簽訂階段，合同的條款沒有經過嚴格的審批引發的風險主要表現在：條文不全面，不完整，沒有將合同雙方的責權利關系全面表達清楚，沒有預計到合同實施過程中可能發生的各種情況，導致合同過程中的激烈爭執，最終導致損失；二是合同履行及跟蹤。合同簽訂之后進入履行階段，房地產公司應該就合同的各項條款包括工程施工進度和付款進度按照合同約定的方式履行，否則會引發違約風險，給公司的生產經營造成損失。
(4)內部控制與管理風險。內部控制與管理風險是指房地產公司內部管理制度不完善，項目管理人員能力不強、經驗不足、工人素質低、勞動積極性低導致房地產項目建設過程中各項工作沒有嚴格按照國家法律法規和公司規章制度執行引起各種違規風險。主要包括財務付款安全性、印章管理、應收款管理、個人借款、資產管理方面的風險。
(二)各階段特有風險(1)房地產項目土地獲取階段的風險。土地購買風險。如果土地獲得的方式是通過協議出讓的方式，那么土地獲取的風險主要在于開發企業和原房產所有者的談判過程中。而如果是通過招拍掛的方式取得土地，由于成本相對過高，利潤率低，對未來市場的判斷一旦出現偏差，就會導致項目虧損，因此其風險主要來自于對未來市場的判斷能力。征地拆遷風險。征地拆遷涉及許多法律和社會問題。一方面，我國現行拆遷安置法規規定太籠統，地方情況千差萬別，法規可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產所有者基于社會的、心理的、經濟的原因，會使開發商面對前所未有的各種復雜情況，同時也使開發商面對巨大的風險。
(2)房地產勘察、設計風險。勘察風險是指由于勘察點分布、鉆孔深度及勘探方法不當等引起勘探結果錯誤，從而導致建設用地的工程地質、水文狀況等分析錯誤，進而直接影響對地基土的性質、持力層和承載力的確定，使基礎選型和設計發生錯誤，如承載力高而勘察結果低，導致基礎設計浪費或建筑高度受限，房地產開發商成本增加和受益下降；相反，則會導致基礎需要加固，成本上升，嚴重的甚至建筑物倒塌，使開發商的信譽和投資蒙受巨大損失。設計風險是指由于各專業設計(建筑、結構、裝飾、給排水、電氣和通風空調等)方案的設計依據、設計參數、方案選擇不當、結構和設備器材選型不合理等，導致建筑工程不能滿足使用、經濟、美觀、安全和可靠性要求，以及設計進度不能滿足工程要求。
(3)房地產項目建設階段的風險。招標模式風險：目前，采用的招標模式有公開招標、邀請招標、協商議標三種。每一種招標方式都存在各自不同的風險。承包方式風險：一是全過程承包，開發商要冒承包商選擇不當的風險；二是階段承包，這種承包方式可以發揮各專業承包單位的專業特長，但同時增加了開發企業進行組織、協調和控制的難度，由此增加相應的風險。工期拖延風險：房地產開發建設階段每個環節的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生比較大的變化，錯過最佳租售時機。另一方面，工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費。
(4)房地產項目租售階段的風險。項目開發完成以后，開發商的主要任務是通過房屋出租或房產出售，盡快實現投資的回收，并取得利潤。這是房地產項目的終結階段，這一階段的成敗決定房地產建設項目的成功與否，因此對這一階段的關注非常重要。其中的風險包括：一是定價風險。價格風險主要是由于房地產定價不合理給房地產開發項目帶來的收益損失，主要是由于市場研究不充分、市場定位不準確、定價策略不科學或者是對房地產市場價格變動缺乏跟蹤造成的。二是營銷策劃風險。營銷風險主要來源于營銷渠道的選擇和營銷方式的使用。房地產開發項目的銷售渠道分為自行銷售和代理銷售。自行銷售具有成本低的優點，其營銷隊伍一般是臨時組建的，必須面對非專業性帶來的風險。而代理銷售一般是委托專門的房地產中介，由于他們具有熟悉房地產市場、銷售經驗豐富等優勢能夠促進房地產銷售的速度，但代理銷售也存在較大的風險。一方面要支付較高的傭金，另一方面，代理商一般可能同時負責多家公司的樓盤銷售，開發商不得不承擔由于代理銷售不積極帶來的風險。三是銷售時機風險。房地產銷售時機一般有：預售、即時出售和滯后銷售，每一種銷售的方式都有各自不同的風險。
