自用房地產是指為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的房地產，其基本特征是服務于企業自身的生產活動，其價值會隨著房地產的使用而逐漸轉移到企業的產品或服務中，通過銷售商品或提供服務為企業帶來經濟利益。企業的自用房地產包括：已用于固定資產建設的土地使用權；生產商品、提供勞務或經營管理的建筑物。投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產具有以下特點：投資性房地產在取得高收益的同時也存在著高風險；隨著時間的推移，其市場價值會超過其賬面價值；投資性房地產一般投資金額大、周期長、流動性和變現能力差。企業的投資性房地產主要包括：出租的土地使用權；長期持有并準備增值后轉讓的土地使用權；企業擁有并已出租的建筑物。
第一，自用房地產與投資性房地產的聯系。首先，會計確認條件基本相同。根據《企業會計準則第4號——固定資產》的規定，自用房地產必須在同時滿足兩個條件時才能予以確認：與該固定資產有關的經濟利益很可能流入企業；該固定資產的成本能夠可靠地計量。而按照《企業會計準則第3號——投資性房地產》的要求，投資性房地產也必須同時滿足下列條件的，才能予以確認：與該投資性房地產包含的經濟利益很可能流入企業；該投資性房地產的成本能夠可靠計量。
其次，會計初始計量范圍類似。企業自用房地產的初始計量具體規定如下：外購固定資產，應按實際支付的購買價款、相關稅費、使固定資產達到預定可使用狀態前所發生的可歸屬于該項資產的運輸費、裝卸費、安裝費和專業人員服務費等，作為固定資產的取得成本。建造固定資產，應按建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出。作為固定資產的成本。某些特殊行業的特定固定資產，還應考慮預計棄置費用因素。企業取得的投資性房地產。應按照取得時的成本進行初始計量：外購投資性房地產的成本，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出。自行建造投資性房地產的成本，由建造該項資產達到預定可使用狀態前所發生的必要支出構成。以其他方式取得的投資性房地產的成本，按照相關會計準則的規定確認。購置自用房地產與投資性房地產的初始計量按照發生的實際相關成本計價入賬，而自建的初始計量成本包括達到預定可使用狀態前的一切合理、必要的支出。
最后，兩者存在一定轉換關系。房地產用途轉換是指企業持有的房地產在用途方面發生了實質性改變，造成原投資性房地產改為生產經營自用的固定資產或者原生產經營自用的固定資產改為用于賺取租金或資本增值時的投資性房地產。當作為固定資產的自用房地產從生產商品、提供勞務或經營管理而持有目的轉變成為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的投資性房地產，原作為固定資產的自用房地產由“固定資產”科目轉換到“投資性房地產”科目進行會計核算。當為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的投資性房地產從其原持有意圖轉為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的的自用房地產，原“投資性房地產”科目核算的投資性房地產轉換到“固定資產”科目進行會計核算。
第二。自用房地產與投資性房地產差異。首先，經濟實質及持有目的區別。雖然投資性房地產與自用房地產在物質形態上相同，但兩者仍存在本質性區別：首先。自用房地產與投資性房地產持有目的不同。企業會計準則明確指出，自用固定資產是指為生產商品、提供勞務或經營管理而持有的、使用年限超過一年、單位價值較高的有形資產；而投資性房地產則指為賺取租金或資本增值而持有的房地產，包括企業以投資為目的而擁有的土地所有權及房屋建筑物和房地產開發企業出租的開發產品。由此可見，以用于生產經營管理為目的的房地產可劃入固定資產的范疇，而以賺取租金或資本增值為目的投資性房地產，則不屬于“固定資產”的范疇。雖然投資性房地產與自用房地產在物質形態上是相同的，但企業持有它們的主要目的不同，這是投資性房地產不應作為“固定資產”核算的主要理由。其次，用作固定資產的房地產與投資性房地產經濟實質存在區別，企業的投資性房地產業務與企業的“投資”業務并無本質區別，是游離于企業正常的生產經營活動外的通過將資產讓渡給其他單位以賺取增值為目的投資行為。但由于投資性房地產業務屬于專門的對內投資業務，有別于對外投資的長期投資的業務，并入專設的“投資性房地產”賬戶進行核算。而用作固定資產的房地產主要為生產商品、提供勞務、或經營管理提供場所，通過對外銷售商品或提供勞務獲利。
其次，會計后續計量的模式不同。自用房地產一般只能采用成本法進行核算。固定資產的更新改造等后續支出，滿足固定資產確認條件的應計入固定資產成本，如有被替換的部分應同被替換部分的賬面從該固定資產原賬面價值中扣除；不滿足規定資產確認條件的固定資產修理費用等，應當在發生時計入當期損益。在對固定資產發生可資本化的后續支出后，企業應將該固定資產的原價、已計提的累計折舊和減值準備轉銷，將固定資產的賬面價值轉入在建工程。在固定資產發生的后續支出完工并達到預定可使用狀態時，應在后續支出資本化后的固定資產賬面價值不超過其可收回金額的范圍內，從在建工程轉入固定資產。企業對投資性房地產在資產負債表日多采用成本模式進行后續計量。但是，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，即同時滿足條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場并且企業能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理估計的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。采用公允價值模式計量的，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。并且已采用公允價值模式計量的投資性房地產。不得從公允價值模式轉為成本模式。
最后，資產處置時會計處理區別。自用房地產的處置主要是指用作固定資產的房地產的報廢和出售，以及對因各種不可抗拒的自然災害而遭到損失的固定資產所進行清理工作。企業因出售、報廢、毀損等原因減少的自用房地產而發生的固定資產凈值以及在清理過程中所發生的清理費用和清理收入，一般要通過“固定資產清理”科目核算，其借方反映轉入清理的固定資產的凈值和發生的清理費用，貸方反映清理固定資產的變價收入和應由保險公司或過失人承擔的損失等。自用房地產清理完畢后的凈收益計人“營業外收入”，如果為凈損失則計人“營業外支出”賬戶。當投資性房地產被處置，或者永久退出使用且預計不能從其處置中取得經濟利益時，應當終止確認該項投資性房地產。企業出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發生投資性房地產毀損時，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益將實際收到的處置收人計入“其他業務收入”賬戶，所處置投資性房地產的賬面價值計人“其他業務成本”賬戶。當采用成本模式計量處置投資性房地產時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的累計折舊或累計攤銷。借記“投資性房地產累計折舊(攤銷)”科目，按該項投資性房地產的賬面余額，貸記“投資性房地產”科目，按其差額，借記“其他業務成本”科目。已計提減值準備的，還應同時結轉減值準備。采用公允價值模式計量，進行投資性房地產處置時，應按實際收到的金額，借記“銀行存款”等科目，貸記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產的賬面余額，借記“其他業務成本”科目，貸記“投資性房地產(成本)”科目、貸記或借記“投資性房地產(公允價值變動)”科目；同時。按該項投資性房地產的公允價值變動，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記“其他業務收入”科目。按該項投資性房地產在轉換日記入資本公積的金額，借記“資本公積——其他資本公積”科目，貸記“其他業務收入”科目。
