摘要：文章從工程設計、項目實施等方面簡單闡述了如何對開發項目進行成本控制和管理。
關鍵詞：成本控制 管理
0 引言
在市場經濟時代，當某一高檔消費品的市場日趨完善成熟的時候，市場競爭主要表現為價格的競爭。商品住宅作為一種特殊商品，當基本的元素如房型、環境、外形等都已被市場理性選擇，在如今房地產市場十分規范的情況下，價格戰將是一種趨勢，這時成本管理的有效與否直接關系房地產企業贏利的空間大小，必將成為市場競爭中更為現實的手段和方法。隨著全球金融危機的不斷擴大，如何加強開發項目的成本控制顯得尤為重要。
合理有效地控制房地產項目開發成本，貫穿于項目投資決策階段、設計階段、項目發包階段和實施階段，可以說是一個系統控制過程，它具有全員性和全過程性的特點。雖然項目開發建設的各個階段成本控制各有其特點，所起的作用和重要程度也有所不同。但筆者認為房地產開發項目成本控制應有二個關鍵階段：設計階段和施工階段。
1 項目設計階段，成本控制的重頭戲
項目設計階段是控制開發成本實現經濟效益的最直接最重要的環節，因為設計階段可鎖定可控成本的90%以上。房地產項目設計階段一般可統分為初步設計和施工圖設計。這兩個階段可以分別確定具體的技術經濟指標，每一項指標都關系到項目的開發成本。整個設計階段既是目標成本進一步優化的階段，又是具體分解目標成本并進行落實的階段；在這個階段，成本管理要掌握一個重要原則，那就是已經確定的目標成本只能優化不能超標。在具體設計階段應具體抓好以下幾方面的工作：
1.1 項目設計委托時，要向設計單位及設計人員提供盡可能詳盡準確的相關設計資料及各種技術經濟指標，明確項目開發的定位、工程建設成本范圍、質量及效果，特別要強調設計方案的“經濟合理性和技術先進性”間的關系，具體內容包括戶型、功能、環境配套、結構設計等。在保證工程質量的前提下盡可能從源頭上作好成本節約。
1.2 初步設計完成后，房開企業技術部門要認真審查比對，不能過分依賴于設計部門。這一階段十分重要，著重應注意的是設計方案是否達到所要求的各項技術經濟指標，整個設計思路是否經濟合理。一是布局是否合理，比如戶型，是否充分考慮最大程度上滿足現代人們的日常生活居住的需要；再如環境配套設施，是否從 “以人為本”作考慮。這兩點都是影響房屋銷售的主要因素，因為現在大部分購房者對戶型和居住環境很看重，甚至超過了對價格的關注。二是經濟性是否合理，根據現代人的生活習慣在建筑設計時將功能分區相對集中，建筑尺寸盡量采用經濟尺寸；另外在環境配套上要做到經濟實用、美觀舒適，不求奢華但求新穎。在全面審查后，針對各項技術經濟指標對設計方案提出合理化的更正及修改，盡可能做到詳盡周到，避免設計返工；其次，對修改后的設計方案要重新進行成本預算并再與目標成本進行對照，這樣做目的是為了避免超預算設計。
1.3 施工圖設計階段，這是控制工程成本最主要的一環。設計過程中，有些工程設計人員只注重設計“質量”及設計期限，沒有更多的考慮設計對工程建設成本的重大影響。限制和控制對工程造價影響大的內容。實施限額設計，在滿足設計質量的前提下，通過優化設計，限制每平方米鋼筋含量、混凝土含量、單位施工圖預算指標、設計變更費用限額指標等對工程造價影響大的內容。由其要注意以下幾點：①建筑結構形式的采用。在滿足抗震及安全功能的前提下，根據建筑物特點盡量采用成本較低的結構形式。通過進行全面測算比較后選擇混合結構或框架結構。②基礎結構形式的選用必須依靠真實的地勘資料并對持力層進行認真選擇。合理選擇樁的型號、樁徑、樁長、基礎形式、埋置深度，避免在施工時出現超深或返工現象。③結構配筋量標準不一。有些設計人員為了減少工作量，對配筋及截面不進行單獨計算，統一配筋；比如對現澆板不分開間大小，設計統一厚度及配筋，這是十分浪費的。④結構按取大值的方式進行統一標示或作文字簡單說明。
2 施工階段是項目成本控制中的另一個關鍵階段
建設項目的施工階段成本控制是具體的、繁雜的，也會在一定程度上影響項目的投資。這一階段對工程造價的影響程度可達10%左右，根據施工階段的這一特點，在該階段的成本控制中除了要加強合同管理外，還應重點加強施工現場的管理，嚴格控制工程變更及把好建筑材料、設備的質量價格關：
2.1 加強合同管理，嚴格控制合同變更 建筑工程施工合同一經簽訂，是嚴格受到國家法律保護的。所以，首先必須增強合同的法律意識，把握合同條款的內涵，精心推敲合同文字的措詞，增強合同條款的嚴密性。保證合同的順利履行，有效預防合同糾紛的發生，減少、避免施工索賠，從而減少工程費用。在合同履行過程中嚴格合同變更確認批準程序，建立健全合同履約跟蹤檢查制度，加強監督，提高合同履約率，發現問題及時糾正，從而更有效地控制工程造價。
2.2 加強施工現場管理工作 優化施工組織設計，選擇技術先進、經濟合理的施工方案，同時盡可能減少設計變更及嚴格控制現場工程量變更簽證工作。
現場簽證是施工過程中一項經常性的工作，許多項目由于現場簽證的不嚴肅，引起工程造價失控。據統計，由于工程量簽證問題所引起的工程結算價的上升幅度可達10%-20%，個別的甚至更高，必須嚴格現場簽證制度管理。
2.2.1 制定嚴格的工程量簽證制度和程序，要求所有的現場簽證必須經項目經理、總監理工程師和房地產開發方三方代表共同簽字方為有效。另外，開發商可以指派工程造價專業人員常駐施工現場，隨時掌握、控制工程造價的變化情況，進行跟蹤控制。
2.2.2 簽證內容必須與實際相符，要加強現場工程管理人員經濟觀念及職業道德素質教育，培養他們實事求是的工作作風，特別在±0.00以下隱蔽工程簽證中更應慎重。在抓好工程質量、工期、安全監督的同時，充分重視節約工程投資的重要性。
2.2.3 簽證的范圍應正確，現場工程管理人員必須認真熟悉招標文件、投標文件和合同文件，明確工程承包范圍，防止盲目簽證。
2.3 切實把好設備、材料的質量及價格關 工程材料、設備價格管理是項目成本控制的重點和難點。材料是工程造價的主要組成部分之一，據測算材料費用一般占工程造價的65%以上，因此它對工程造價的影響巨大，合理的材料價格是控制工程造價的基礎。為正確確定材料價格，除了把好進場材料的質量關外，還應建立設備、材料的質量和價格的認證制度。作為房地產開發商，要及時了解材料、設備的價格變化情況，從而能較好的控制材料、設備的質量和價格，以降低工程造價。
控制好以上二個關鍵階段的同時還應正確處理成本、市場、工程質量、開發周期、資源、效益之間的關系，防止和杜絕重大工程質量事故，努力縮短開發周期，嚴格控制項目的質量成本和期間費用，加速投資回報，提高投資回報率,以利降低企業財務成本。
3 結束語
總之，項目施工階段的成本控制是工程項目成本全過程控制中極其重要的一個環節和階段，它與設計階段的成本控制一起構成房地產開發項目成本控制的二個關鍵階段。作為房地產開發商要時刻具有控制開發成本的經濟頭腦，認真分析對待建設過程中技術問題和經濟問題，減少或避免建設資金的浪費。而項目造價、工期、質量等是一個相輔相成的問題，項目成本控制是集經濟、技術與管理為一體的綜合學科，只有做到各方面綜合平衡，才能做到直接有效
