針對我國當前房地產企業銷售不暢、資金鏈緊張、融資困難的現狀，央行于2008年4月發布的《2007年中國金融市場發展報告》提出，“要加快產品創新，豐富金融市場產品體系”，“將擇機推出房地產投資信托基金（REITs）等金融衍生產品”。之后，美國金融風暴對全球的影響顯現，我國也未能獨善其身，經濟發展面臨嚴峻挑戰。為此，2008年12月3日，國務院召開常務會議，研究確定了九條金融措施，其中第五條是：“創新融資方式，通過并購貸款、房地產信托投資基金、股權投資基金和規范發展民間融資等多種形式，拓寬企業融資渠道。”12月8日，國務院辦公廳又發布了《關于當前金融促進經濟發展的若干意見》，其中第十八條意見是：“開展房地產信托投資基金試點，拓寬房地產企業融資渠道。”于是，REITs在經歷了幾年的熱議后，又快步走入了人們的視線。
何謂REITs
國內學界近年來對REITs的研究不少，但對于普通投資者來說還是個新鮮的概念。其實在國外尤其是其發源地美國，REITs已成為一種運作比較成熟的金融產品。REITs（Real Estate Investment Trusts）在國內一般被譯為房地產投資信托基金，它是一種采取公司或者信托基金的組織形式，以發行收益憑證的方式來匯集公眾和機構投資者的資金并投資于收益型房地產，由專門機構進行經營管理，并將投資的綜合收益按比例分配給投資者的信托基金制度。REITs主要以發行股票或基金單位進行融資，其中大部分股票或基金單位在交易所公開交易。其收入來源主要是通過持有、管理收益型房地產而獲得的租金收入。此外，REITs也參與房地產開發、收購和處置等活動。在扣除管理費用等稅費后，REITs會定期把大部分收入分配給投資者。它在組織結構、資產組成、股利分配等方面必須滿足一定的設立條件才能上市流通。
從國外已有的REITs來看，無論對于投資者還是房地產商，其都具有明顯優勢，這也是REITs在國外發展順利的原因。對于投資者而言，REITs具有相對較低的波動性且在通脹期具有保值功能；按規定REITs必須將90%的收入作為紅利分配，因而投資者可以獲得比較固定的即期收入；REITs的認購起點低且對持股數量沒有限制，使房地產投資不再只是“富人的游戲”；與傳統的以所有權為目的的房地產投資相比，REITs所發行的股份基本上都在各大證券交易所上市，具有相當高的流動性；上市交易的REITs較房地產直接投資而言，信息不對稱程度低，而且其經營情況還受獨立董事、分析師、審計師、商業和金融媒體的直接監督。對于房地產商而言，它提供了更靈活、更高效的融資渠道，使其能夠及時獲得資金并投資于其他開發項目，因而可以促進房地產業和房地產金融市場的發展；房地產商與REITs組建經營性合伙企業進行房地產經營更可享受多重收益。
REITs在我國發展的優越性和障礙
1．優越性
REITs在美國成立之初主要有兩個目的：一是為了解決房地產企業的融資困難；二是為了讓眾多的中小投資者有機會投資房地產行業，以分享其利潤。而這兩點恰好與我國目前房地產業的處境相似。目前在我國推行REITs，可以建立起一種比較穩定的融資機制，為房地產開發企業提供可靠的資金循環保障；融資模式的改變將直接促進房地產業的公司治理、投資方式、經營方式等的轉變，從而推動我國房地產業的健康持續發展；REITs可投資于爛尾樓、空置房等不良資產項目，然后經過專業運作，將不良資產優良化；可以滿足中小投資者的投資需求，實現居民儲蓄的分流；具有金融機構特征的REITs，是對銀行信用的補充，有助于分散與降低系統性風險,提高金融安全。
2．發展面臨的障礙
（1）相關法律、法規不健全。由于有限合伙基金組織形式能較好地解決一般基金存在的經理人利益約束弱化、激勵機制無效等弊端，所以國際上比較成功的REITs通常采用有限合伙制的組織結構形式。目前我國已有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》、《信托法》和《信托投資公司管理辦法》，但產業基金投資方面的法規尚未出臺，不能針對產業投資基金的運作特點，從法律上規范基金的組織形式。
（2）難以獲得稅收優惠。在美國，房地產投資信托基金得以發展的根本在于其能享受到稅收優惠。首先，投資基金作為人的集合不存在公司稅的問題；其次，美國法律規定房地產基金投資的房地產屬于免稅資產。但我國目前還沒有這方面的稅收制度規定，而征收營業稅、租賃稅等又會在很大程度上削弱REITs的競爭力。
（3）道德風險。由于有限合伙制在短期內難以推行，在對基金管理人進行有效的約束激勵機制尚未形成前，基金管理人容易發生道德風險；我國目前有2萬多家房地產開發企業，但多數都是運作極不規范的小型企業，因此也很有可能發生被投資企業的道德風險
（4）專業復合型人才缺乏。REITs注重房地產資產的運作，要求經營管理人員具有很強的投資理財能力和戰略投資眼光。而我國目前正醞釀發起的REITs或已經在運作的類基金運作模式的房地產投資公司，其實際管理人員以房地產專業人士居多，金融操作能力普遍較弱，尚不足以支持REITs的長遠發展。
我國發展REITs的對策
1．營造REITs在我國所需的法律環境
首先，要制定關于REITs的專項法規。我國在設立REITs法律法規模式方面應該借鑒亞洲國家的專項立法模式，對REITs的定義、組織結構、設立條件、經營運作、稅收制度、產權轉移或變更登記等進行規定，并充分結合其他適用REITs的法規，為REITs的發展創造一個良好的法律環境。筆者建議，由央行牽頭制定規范REITs市場操作的法規和指導方針，對符合條件的REITs產品在銀行間債券市場進行交易試點并吸引機構投資人參與。另外，在銀行間債券市場交易試點成功的基礎上，重點研究REITs在證券交易所上市交易的相關法律法規，爭取盡早實現REITs的上市，從而向普通投資者開放。
其次，要形成REITs法律體系。國際上REITs發展的成功經驗表明，除專項立法外，REITs同時需要用《證券法》、《公司法》、《基金法》、《信托法》、《合同法》等相關法律共同來規范和協調。其中與REITs發展最為相關的《基金法》和《信托法》更是需要在對REITs制定專項法律時進行同步統籌修改。
2．建立嚴格的信息披露制度、風險防范制度和外部監管制度
（1）信息披露制度。REITs的運作流程設計比較復雜，其本身不能直接經營管理所屬的資產，要委托專門的管理機構管理，這種雙重代理關系進一步加大了信息不對稱。因此，主管部門應根據房地產市場發展的需要建立相關機構，在有關信息的采集、處理、發布等方面為市場提供專門、快捷、有效的公共服務；建立完善高效的房地產行業中介服務體系以及統一而權威的行業標準，并通過向投資者披露信息來確保其運營的透明度；建立房地產信托融資信息網絡系統，實現交易、清算、管理和監控的電子化。
（2）風險防范制度。房地產投資信托基金業務中存在著投資項目風險、市場風險、信用風險和管理風險，防范這些風險，要做到從源頭上控制風險，慎重選擇投資項目，并做好盡職調查；要合理分散風險，應選擇投資不同地區、不同類型的房地產項目，以實現投資多元化、資產結構多樣化；要強化以風險監控為重點的內部控制制度建設，健全科學、高效、嚴謹的內部運作和管理機制。
（3）外部監管制度。REITs在交易所上市后，應建立一個由銀監會、證監會、證券交易所等相關政府部門組成的監管小組，以避免多頭監管。其中，證監會作為集體投資計劃的負責機構，主要是認可REITs及監督相關規則能否得到遵守；證券交易所則負責上市事宜，包括監督上市程序及監察執行有關上市規則。
3．培養為REITs服務的專業人才
REITs發源于海外，而且是一種需要同時關注房地產業和金融業的復合型產業。在我國發展REITs必然會面臨人才短缺問題，因此，需要盡快建立起一支既精通基金業務運作，又了解房地產市場的專門管理人才隊伍。同時，還要積極促進與基金業務相關的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。
