我們只能說，也許，也許這一輪地產(chǎn)的冬季最嚴(yán)重的行業(yè)結(jié)果，不是幾家廣東地產(chǎn)公司瀕臨險(xiǎn)境，而是神話最終破滅，那就是：萬科踏空。
7個(gè)月的踏空，或許要將萬科從多年的行業(yè)龍頭寶座上硬拉下馬。
“萬科真的踏空了”
“如果地產(chǎn)真的就此回暖，并且持續(xù)下去，那么萬科就可能趕不上趟了?！痹缭趦蓚€(gè)月前，當(dāng)理財(cái)周報(bào)深入報(bào)道一線地產(chǎn)信號(hào)的時(shí)候，業(yè)內(nèi)一位著名的券商分析人士告訴理財(cái)周報(bào)。
同樣持此觀點(diǎn)的，還有光大證券的分析師趙強(qiáng)，他在對(duì) 招商地產(chǎn)的高價(jià)地做反向辨析的時(shí)候，向理財(cái)周報(bào)指出，“萬科可能踏空”。
于是，最近萬科副總裁肖莉在半公開場合承認(rèn)，萬科有可能已經(jīng)錯(cuò)失了最好的拿地時(shí)機(jī)——去年的3季度。
萬科在掉頭，如同理財(cái)周報(bào)第92期的報(bào)道：萬科開始動(dòng)手。據(jù)理財(cái)周報(bào)獨(dú)家消息，“10多個(gè)項(xiàng)目在談?！边@無疑，這誠然是萬科強(qiáng)大生命力的體現(xiàn)，也顯然是被動(dòng)的急速轉(zhuǎn)向。正如肖莉所說，萬科會(huì)在上半年鎖定一部分土地，以避免下半年土地市場的激烈競爭。
最近一周內(nèi)，萬科合計(jì)以19.43億元，在無錫、佛山購買了建筑面積合計(jì)超過87萬平方米的大型地塊。而且佛山地塊萬科是以比底價(jià)溢價(jià)50%的成交價(jià)拿下。這是2007年之后萬科在一級(jí)土地市場上少見的大手筆。
但自去年10月以來，萬科只是新增了廣州以及西安兩幅地塊，均為收購模式，萬科合計(jì)支付地價(jià)只有6.42億元，長達(dá)7個(gè)月的時(shí)間，即使在地價(jià)折讓40%的2008年第四季度，萬科仍然只拿了總面積26.17萬平方米兩塊地，土地儲(chǔ)備步步萎縮。
反觀 保利地產(chǎn)，在反應(yīng)速度上要快萬科一個(gè)節(jié)拍。在9月、10月、11月連續(xù)三個(gè)月未有新動(dòng)作后，2008年12月突然在三個(gè)中心城市出手，成交三塊總面積達(dá)100萬平方米的土地。2009年3月末，保利地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備再次凈增加336萬平方米，其土地儲(chǔ)備總面積達(dá)到2570.18萬平方米。曾經(jīng)因拿地節(jié)奏失誤而備受市場憂慮的 金地集團(tuán)，也已在2008年咬牙調(diào)整，并于上月主動(dòng)出擊。
萬科放棄規(guī)模第一追求
既有必要為錯(cuò)誤的坦誠和糾正而歡呼，我們也有必要詢問：為此萬科將付出何種代價(jià)？
我們注意到，一個(gè)極易被人忽視的信號(hào)，即在2008年年度報(bào)告中，萬科已經(jīng)明確提出，“2009年公司發(fā)展策略的重點(diǎn)方向之一，是提升萬科產(chǎn)品的市場競爭力，”已不再提提高市場占有率。
而據(jù)理財(cái)周報(bào)了解，在近一段時(shí)間，證券公司及機(jī)構(gòu)對(duì)萬科的調(diào)研中，萬科的確向機(jī)構(gòu)們展示了其“追求利潤，不追求規(guī)?！钡娜∠颍?
以長城證券分析師劉昆的話描述，即是“長遠(yuǎn)目標(biāo)并不是單純追求規(guī)模第一，或者是最賺錢的企業(yè)，而是作股東回報(bào)率最高的公司，并體現(xiàn)在公司的總市值上?！倍f科此后的追求取向，不再是收入，“追求EPS”。
“又一個(gè)忽悠”，在另一位與萬科保持密切關(guān)系的分析人士看來，在集中度如此之低的地產(chǎn)行業(yè)，“萬科這個(gè)戰(zhàn)略調(diào)整的確是有點(diǎn)不可思議，說白了就是為發(fā)展滯緩換個(gè)說法。”
萬科的放緩已成事實(shí)。盡管有樓市小陽春的背景的刺激，但以一季度情況看，萬科的銷售仍未完全振作，在犧牲2個(gè)百分點(diǎn)的毛利，其主營業(yè)務(wù)收入勉強(qiáng)由08年全年的15.38%提升至27.56%。反觀保利地產(chǎn)其08年全年及一季度仍然保持近90%左右的增長速度。
假設(shè)未來三年萬科年均增長28%，保利地產(chǎn)年均增長80%，到2011年，保利地產(chǎn)即可年銷售905億元超越現(xiàn)在的行業(yè)龍頭萬科。
如果這一判斷果然履現(xiàn)，則這是萬科為踏錯(cuò)節(jié)奏而付出的沉重代價(jià)。
土地儲(chǔ)備只夠開發(fā)2.5年
值得注意的是，保利地產(chǎn)的土地樓面地價(jià)上延續(xù)了優(yōu)勢。
以渤海證券統(tǒng)計(jì)的2008年新增土地樓面地價(jià)為例，萬科新增土地樓面地價(jià)為1941.37元/平方米，保利地產(chǎn)新增土地樓面地價(jià)為1036.42元/平方米，比萬科便宜913.26元/平方米，如果再考慮各個(gè)新增土地儲(chǔ)備地塊的時(shí)間和區(qū)域結(jié)構(gòu)，保利地產(chǎn)新增土地價(jià)值則要大大于高于萬科新增土地儲(chǔ)備，也就是說，萬科的2008年新增土地儲(chǔ)備相對(duì)地價(jià)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于保利地產(chǎn)。時(shí)間再往前，2006年至2008年三年，保利地產(chǎn)土地儲(chǔ)備樓面地價(jià)仍然以2051.36元/平方米，大大低于萬科的2516.87元平方米。
理財(cái)周報(bào)設(shè)計(jì)了一項(xiàng)指標(biāo)“土地儲(chǔ)備存續(xù)比”(土地儲(chǔ)備面積轅單期銷售額，大體衡量一個(gè)時(shí)期按照其開發(fā)銷售速度，土地儲(chǔ)備可供開發(fā)時(shí)間。)，遙衡量比較保利地產(chǎn)和萬科土地儲(chǔ)備叮后續(xù)擴(kuò)張的保障能力，其結(jié)果也令人吃驚。
保利地產(chǎn)平均每季度均保持在40.16，萬科則為11.30。事實(shí)上，保利地產(chǎn)自2006年上市后，其土地儲(chǔ)備面積增速即極為迅速，從近三年看，其要新增土地儲(chǔ)備面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其同期銷售面積，2006年銷售面積為123萬平方米，新增土地儲(chǔ)備為前者近三倍，達(dá)到385萬平方米；2007年銷售面積為200萬平方米，新增土地儲(chǔ)備面積則為755萬平方米；2008年銷售面積為258萬平方米，新增土地儲(chǔ)備為594萬平方米。
以2009年一季度最新比值看，保利為33.67，萬科為10.68，亦即，若按照一季度銷售速度，則保利土地儲(chǔ)備可供開發(fā)銷售約33.67個(gè)季度，萬科則僅夠10.68個(gè)季度，相當(dāng)于兩年半。這將極大的限制萬科后續(xù)擴(kuò)張能力。
“保利趕超萬科，用不著三年”
2008年萬科全年?duì)I業(yè)收入達(dá)到409.92億元，盡管這一數(shù)值，仍然比排在第二位的香港上市公司中海207億元的營業(yè)收入多出達(dá)50%，雄踞房地產(chǎn)上市公司之首，但有一個(gè)數(shù)據(jù)必須注意，在連續(xù)多年以60%、70%的增長速度發(fā)展之后，萬科在2008年全年的主營業(yè)務(wù)收入增長速度大幅放緩，同比僅增加15.38%，即使這樣，其15.38%的增長速度仍然是以利潤為代價(jià)實(shí)現(xiàn)，2008年其全年銷售毛利率為39%，比2007年收窄2.99個(gè)百分點(diǎn)，全年凈利同比減少8個(gè)億。在最新的09年一季度，萬科增長速度雖有提速，其主營業(yè)務(wù)收入增長達(dá)到27.65%，但其銷售毛利率卻再次猛降至33.81%，這一數(shù)值即使與2006年相比，仍要低2.74個(gè)百分點(diǎn)。
再看看保利地產(chǎn)，2008年全年?duì)I業(yè)收入同比增長達(dá)到91.24%，在樓市低迷的背景下其銷售毛利率仍然比2007年提高2.3個(gè)百分點(diǎn)，事實(shí)上，從2006年上市到2009年一季度看，其銷售毛利率均保持穩(wěn)定的增長，2006年銷售毛利率為35.82%，最新的一季報(bào)顯示保利地產(chǎn)銷售毛利率已達(dá)到42.88%。
兩相比較生疑惑，房地產(chǎn)的龍頭會(huì)持續(xù)多久？
在諸多房地產(chǎn)分析師的對(duì)于萬科未來三年的預(yù)測中，樂觀者如長江證券(16.59,0.33,2.03%)蘇雪晶，給出萬科未來三年年均增長約35%，悲觀者如渤海證券周戶給出年均19%的增長預(yù)測。折中看，即以接近萬科2009年一季度的數(shù)值“28%”計(jì)算，三年后，即2011年萬科的主營業(yè)務(wù)估計(jì)為860億元左右。
再看保利地產(chǎn)，其2006-2008年主營業(yè)務(wù)收入年均增長接近90%，最新的2009年一季報(bào)其主營業(yè)務(wù)收入同比增長84.72%，考慮到此前的業(yè)績表現(xiàn)、豐厚優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備及其大股東背景，若以“80%”設(shè)定為保利地產(chǎn)未來三年的主營業(yè)務(wù)收入增幅，三年后，即2011年保利地產(chǎn)的主營業(yè)務(wù)收入應(yīng)該在905億元左右。
換言之，三年以內(nèi)，保利地產(chǎn)就極可能能超過萬科。
